나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12446 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 191-3 현대아파트 110동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 "시가지 후면 녹지지대 내 공동주택지대"임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지 및 본건이 속한 동(棟)앞 지상주차장 까지 제반차량의 접근이 가능 하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 05층 504호 로서, 사용승인일 : 1992. 12. 30 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 창호 : 새시창호

이용상태

주택( 집합건축물대장 도면상 구조 : 방5, 욕실2, 거실, 주방/식당, 현관 등 ).

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스공급설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적토지인 12필지가 '1단지'로서, '아파트부지'로 이용중임. '1단지'로 파악할 때, '부정형'의 형태이고, '완경사지'를 각동(棟)별로 평탄하게 조성한 지세임.

인접 도로상태등

대지권 목적토지 기호2( 백석동 194-1 ) 및 기호4( 백석동 194-4 )의 북동측으로 도시계획도로( 대로3류 : 폭 25m ~ 30m )에 접하거나 저촉되며, 이 대로에서 갈라지는 단지내 도로망을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적토지 12개 필지 공히, < 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ). 이 밖에, 기호11( 백석동 194-14 )는 '아래' 추가됨. < 용도지역 > 대부분 면적은 '제2종 일반주거지역'이나, 일부 소면적은 '보전녹지지역'. < 용도지구 등 > '자연경관지구', '도시자연공원구역'. 또한, 기호6, 7, 8, 10, 11 은 '아래' 추가됨. < 타법령상 제한 > '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ) 그리고, 기호2( 백석동 194-1 ) 및 기호4( 백석동 194-4 )는 '아래' 추가됨. < 기반시설 > 기호2 : 도시계획도로( 대로3류 : 폭25m ~ 30m )에 저촉. 기호4 : 도시계획도로( 대로3류 : 폭25m ~ 30m )에 접함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청남도 천안시 서북구 백석동 191-3 현대아파트 110동 5층504호.

1.2. 용도

아파트.

1.3. 감정가

219,000,000원.

1.4. 면적 (토지/건물)

토지 면적: 84.61㎡ (약 25.6평).

토지 지분: 84.60649999999998㎡ (약 25.6평).

건물 면적: 132.58㎡ (약 40.1평).

건물 지분: 132.58㎡ (약 40.1평).

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각.

1.6. 경매구분

부동산 임의경매.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치하며, '천안백석중학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 시가지 후면 녹지지대 내 공동주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 아파트 단지 및 해당 동 앞 지상 주차장까지 차량 접근이 용이합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태등

단지는 북동측으로 폭 25~30m의 도시계획도로에 접하거나 저촉되며, 해당 도로에서 분기되는 단지 내 도로망을 통해 주로 출입합니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조

철근콘크리트조 슬래브 지붕의 15층 건물 중 5층 504호입니다.

사용승인일은 1992년 12월 30일입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 섀시 창호로 마감되었습니다.

3.2. 건물 이용상태

주택(아파트)으로 이용 중입니다. 집합건축물대장 도면상 구조는 방 5개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

3.3. 건물 설비내역

급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 도시가스 공급 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 토지 정보

4.1. 토지 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 12필지는 '1단지'로서 '아파트 부지'로 이용 중입니다. '부정형'의 형태를 띠고 있으며, 각 동별로 평탄하게 조성된 완경사지입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적 토지는 대부분 '도시지역', '제2종 일반주거지역'으로 지정되어 있습니다.

'가축사육제한구역'(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

일부 소면적은 '보전녹지지역'에 포함됩니다.

'자연경관지구', '도시자연공원구역'에 해당하며, 일부 필지는 '상대보호구역'(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

기호2 필지는 도시계획도로(폭 25~30m)에 저촉되며, 기호4 필지는 해당 도로에 접해 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 요약

본 물건에는 다수의 근저당 및 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리(을16, 근저당권, 2019-04-26)에 의해 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 324,774,391원입니다.

5.2. 임차인 현황

임대관계는 '미상'이며, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약 및 물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

또한, '별도등기' 사항이 존재하는 것으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

6. 상권분석

본 물건은 '시가지 후면 녹지지대 내 공동주택지대'에 위치하여 주거 편의성이 높은 지역입니다. 주변으로는 주거 단지가 밀집해 있으며, 상업 시설은 도보로 접근 가능한 거리에 분포할 것으로 예상됩니다.

부동산 지도 서비스 및 주변 시설 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에서 혐오시설이나 기타 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 생활정보

7.1. 아파트 정보

아파트명: 백석 현대 아파트 (110동 504호).

건축 연도: 1992년 12월 30일 사용승인.

총 15층 중 5층에 위치합니다.

주차는 총 452대 (지상 6대, 지하 33대) 가능합니다.

7.2. 단지 정보

주변 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

단지는 총 13개동, 976세대로 구성되어 있습니다.

8. 시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 84.67㎡)의 아파트 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 4월 18일: 4층, 126,000,000원.

- 2026년 6월 25일: 8층, 133,000,000원.

본건의 감정가는 219,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 감정평가 시점 또는 기준이 현재 시세와 차이가 있을 가능성을 시사합니다.

9. 잠재적 리스크

- 매각으로 소멸되지 않는 '지상권' 존재: 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하므로 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

- '별도등기' 사항: 등기부등본 상 별도등기 표시가 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

- 건물 노후화: 1992년 준공된 건물로, 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

- 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 최근 실거래가 대비 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 추가 하락 위험이 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 1992년 준공으로 인한 건물 노후화, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 및 별도등기라는 중대한 권리상의 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 감정가가 최근 시장 실거래가에 비해 매우 높아 투자 매력도가 떨어진다고 판단됩니다.

11. 투자 포인트

- 본건의 경우, 권리상의 복잡성과 높은 감정가로 인해 투자보다는 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 경우에만 고려할 수 있습니다.

- 만약 권리상 리스크(지상권, 별도등기)가 잘 해결되거나, 향후 재개발 등을 통해 가치 상승이 기대되는 지역이라면 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

12. 예상 입찰가

권리상의 중대한 부담(지상권, 별도등기)과 건물 노후화, 그리고 최근 실거래가(84.67㎡ 기준 최고 133,000,000원)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가(219,000,000원)는 실거래가 대비 약 65% 높으므로, 이를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준에서 약간의 가감을 고려한 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이를 권고합니다. 다만, 권리 분석에 대한 전문가와 심층 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.