나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51786 [1] 충청남도 당진시 송산면 금암리 11 당진대상아파트 101동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나감정 · 평가일 2025.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 금암리 소재 "금암리 마을회관" 남동측 인근에 위치하는 당진대상아파트 제101동 제1층 제102호(전유면적 49.16㎡)로서, 주위는 전답 등의 농경지, 자연림, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 총층은 지상18층 중 제1층 제102호 (사용승인일 : 1999.06.00.)로서 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 욕실1, 주방, 다용도실, 발코니 등)로 이용되고 있음.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

10필 일단의 부정형 평지인 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 간선도로와의 접근이 가능하고, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

금암리 11 [대표필지] 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서산지원 2025타경51786 (1)

1.2. 소재지

충청남도 당진시 송산면 금암리 11 당진대상아파트 101동 1층 102호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

58,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 24.29㎡ (약 7.35평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 49.16㎡ (약 14.87평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 특이사항

정보 없음

1.10. 주의사항

정보 없음

1.11. 특수물건정보

정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 금암리 소재 "금암리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전답 등의 농경지, 자연림, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역: 계획관리지역

* 기타: 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 이임규 (2012-11-06), 김순재 (2015-07-30, 매매가 92,000,000원)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2015-07-30, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 충남신용보증재단 (2024-09-06, 62,000,000원) - 말소

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2025-09-29, 62,287,831원) - 말소

* 총 등기부 채권액: 146,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박호현

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입일자: 2025-04-03

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-10-22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

3.3. 권리분석 종합

본 건의 말소기준권리는 2015년 7월 30일 등기된 한국자산관리공사의 근저당권입니다. 경매로 인해 해당 근저당권보다 후순위로 등기된 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 또한, 임차인 박호현은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없으며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업시설

본건이 위치한 송산면 일대는 송산2일반산업단지를 비롯하여 다수의 공업단지와 공장들이 분포하고 있습니다. (주)삼주 당진공장, (주)명륜철강 등이 소재하며, 재활용 선별 시설도 운영 중입니다.

4.2. 잠재적 우려 시설

송산면 가곡리 지역에서 공유수면 무단 점용 및 폐수배출 시설 설치와 관련하여 당진시의 공유재산 관리 부실 및 환경 문제에 대한 지적이 있었던 사례가 있습니다. 본건 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않으나, 주변 지역의 산업 활동 및 환경 관련 이슈를 참고할 필요가 있습니다.

4.3. 주변 상권

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 당진 대상 아파트

* 주소: 충청남도 당진시 송산면 금암리 11

* 사용승인일: 1999년 6월 30일

* 총 동수/세대수: 7동 / 880세대

* 최고층/최저층: 18층 / 1층

* 난방방식: 개별난방 (도시가스)

* 주차대수: 총 218대 (지상 4대, 지하 17대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 내부 구조 (해당 호실): 방 3, 욕실 1, 주방, 다용도실, 발코니 등

5.2. 단지 규모

본 단지는 7개동, 총 880세대로 구성된 대단지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 아파트의 사용승인일은 1999년으로, 약 25년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 주변 산업단지 영향

인근 산업단지 및 공장 밀집 지역의 특성상 소음, 분진, 환경 관련 민감성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 낮은 최근 실거래가

감정평가액(58,000,000원) 대비 최근 실거래가가 35,000,000원 ~ 42,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 향후 시세 상승 여력이나 가치 평가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 송산면 금암리에 위치한 당진대상아파트 101동 1층 102호(전용면적 49.16㎡)로, 경매를 통해 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없는 물건으로, 건물 노후화 및 주변 지역의 산업단지 특성을 고려해야 합니다. 최근 실거래가 추이를 감안할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리 관계

모든 후순위 권리가 말소되며, 임차인 보증금 인수 의무가 없어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득 가능합니다.

8.2. 상대적으로 낮은 시세

최근 거래된 유사 면적 아파트 실거래가(약 3,500만원~4,200만원) 대비 감정가(5,800만원)가 높게 책정되었으나, 경매 특성상 감정가 이하 또는 인근 실거래가 수준에서의 취득 가능성이 있습니다.

8.3. 입지 개선 가능성

송산면 일대가 개발 및 성장 관리 구역으로 지정되어 있어, 장기적으로 지역 발전 및 인프라 개선 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 아파트 시장 상황 및 제공된 최근 실거래가 데이터를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가(58,000,000원)는 최근 시세(약 3,500만원~4,200만원)보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리 인수 부담이 없고, 물건 자체의 하자는 없어 시세 대비 합리적인 입찰가를 고려하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 낙찰 후 추가적인 가치 상승 가능성을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 : 45,000,000원 ~ 48,000,000원

이 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준에서 약간의 프리미엄을 더하고, 감정가 대비 충분한 절감 효과를 확보할 수 있는 범위 내에서 산정되었습니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 경쟁 입찰 상황을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.