나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12428 [1] 충청남도 아산시 도고면 와산리 47-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 도고면 와산리 소재 '한국자산관리공사 캠코인재개발원' 동측 인근에 위치하고, 주변은 공장, 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

-기호(1) : 부정형의 완경사 토지로서, 현황 '자연림(일부 철탑부지 및 선하지 등)'으로 이용중임. -기호(2) : 부정형의 완경사 토지로서, 현황 '자연림'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1,2)토지는 공히 '맹지' 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800), 가축사육제한 구역(2021-07-22)(전부제한구역), 상대보호구역(2024-12-03)(순천행대학교), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지. -기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800), 준보전산지.

제시목록 외의 물건

-기호(1) : 본건 토지 일부에 철탑과 송전선 등이 설치되어 있으며, 해당 시설물은 등기사항전부 증명서에 관련 지상권이 설정되어 있으니 참고하시기 바랍니다. (별지 '지적개황도 및 사진용지' 참조) -기호(2) : 해당사항 없음. -본건 토지상에 자생하는 소나무, 참나무 등의 활잡목은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

-기호(1) : 일부 현황 '철탑부지 및 선하지'로 이용중임. -기호(2) : 특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 토지는 현장조사 및 위성사진 등으로 보아 분묘 등은 소재하지 아니하는 것으로 파악되지만, 본건은 광평수의 산지로서 확인되지 아니하는 분묘 등이 소재할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각
목록1:분묘소재 불분명(2기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 천안지원 2025타경12428 (1)

- 소재지: 충청남도 아산시 도고면 와산리 47-10

- 용도: 임야

- 감정가: 811,260,000원

- 토지면적: 22,797.00㎡ (약 6,897.8평)

- 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

- 매각대상: 토지매각

- 경매구분: 부동산임의경매

- 채권자: 천OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 한국자산관리공사 캠코인재개발원 동측 인근

* 주변환경: 공장, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 여건은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 인근 간선도로의 버스정류장 이용 등 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됨.

* 형태/이용: 본건 토지는 부정형의 완경사지로, 현재 '자연림(일부 철탑부지 및 선하지 등)'으로 이용 중임.

* 도로: 본건 토지는 '맹지' 상태임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을10 근저당권 (2021년 2월 8일, 천안시산림조합, 금396,000,000원)

* 소멸되는 권리: 을10 (근저당), 을11 (지상권), 을12 (근저당), 을13 (근저당), 을14 (근저당), 갑12 (가압류), 갑14 (가압류), 갑15 (압류) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 을1 지상권설정등기 (1992년 1월 9일, 한국전력공사)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 이는 철탑 및 송전선의 건설과 소유를 목적으로 하며, 철탑 및 송전선이 존속하는 기간 동안 존속함.

* 기타 권리: 갑2 (소유권이전, 한국에버스톤), 갑8 (소유권이전6번신탁등기말소, 한국에버스톤주식회사), 갑16 (임의경매, 천안시산림조합) 등은 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 2,906,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 임야로, 일반적인 상업적 상권 분석은 적용하기 어려움.

* 주변은 공장, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 지역 기반의 산업 활동 가능성이 존재함.

1.4. 생활정보

* 제공된 정보만으로는 일반적인 주거 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 파악이 제한적임.

* 해당 물건은 임야 용도로, 주거 목적의 생활 편의 정보는 제한적으로 고려해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발구역 지정: 재개발구역으로 지정되어 있으나, 실제 개발 사업 추진 여부 및 시기는 불확실함.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 복잡한 채무 관계가 존재할 가능성을 시사함.

* 선순위 지상권 (한국전력공사): 매수 후 인수해야 하는 권리로, 토지 위에 철탑 및 송전선 시설물이 존재하며, 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있음.

* 맹지: 차량 접근 및 토지 이용에 제약이 따르며, 정상적인 활용을 위해 별도의 진입로 확보가 필요함.

* 분묘소재 불분명 (2기): 현황 분묘는 없는 것으로 파악되나, 광활한 산지 특성상 확인되지 않은 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 향후 분묘 이장 등으로 인한 문제가 발생할 소지가 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다수의 용도지역 및 행위 제한이 존재하여 토지 개발 및 활용에 제약이 많음.

* 철탑 및 송전선 시설물: 토지 위에 설치되어 있으며, 이에 따른 지상권이 인수되므로 미관 저해 및 개발 시 제약 요인이 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 아산시 도고면에 위치한 임야로, 감정가는 8억 1천여만 원에 달함.

* 토지는 자연림 상태이나 일부 철탑 부지 및 선하지로 이용 중이며, 맹지라는 점이 큰 활용상의 단점으로 작용함.

* 한국전력공사의 선순위 지상권이 매수 후 인수되므로, 토지 이용 계획 수립 시 해당 시설물을 반드시 고려해야 함.

* 재개발구역 지정은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 현 상태에서는 개발 행위에 다수의 제약이 존재하며 복잡한 권리 관계를 가지고 있음.

* 분묘 문제, 다수의 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 취득 후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 재개발구역 지정 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대. (단, 재개발 사업 추진 여부 및 방식에 따라 달라질 수 있음)

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려움.

* 매각물건명세서에 기재된 감정평가액 811,260,000원을 기준으로, 본건의 인수되는 권리(지상권), 맹지, 다수의 개발 제한, 분묘 가능성 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.