나이스옥션 법원경매 논산 2025타경485 [1] 충청남도 계룡시 두마면 두계리 67 계룡더샵아파트 115동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 두마면 두계리 소재 "계룡두마초등학교" 남측 인근에 위치하는 "계룡더샵아파트 제115동 제4층 제403호"로서, 본건 주위는 아파트단지, 각급학교, 임야, 각종근린생활시설, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중 교통 수단에 접근성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사지붕 13층 아파트로서 (사용승인일: 2008.04.24) 외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감 및 외장석 붙임 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 급탕설비, 도시가스설비, 공용엘리베이터 설비, 공동현관출입통제시스템, 옥내소화전설비, 지하주차장설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 인근 토지와 등고 평탄한 아파트 건부지임

인접 도로상태등

본건 아파트 주변으로 아스콘 포장된 중로 및 소로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2023-04-17)(접합) , 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 역사문화환경보존지역<충청 남도지정문화재보호조례>

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으나, 공부자료에 근거하여 탐문된 제반 가격자료를 고려하여 평가하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경485 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 두마면 두계리 67 계룡더샵아파트 115동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

건물면적: 84.82㎡ (전용면적, 약 25.66평)

토지면적: 49.15㎡ (약 14.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 계룡시 두마면 두계리 소재 "계룡더샵아파트 115동 4층 403호"로서, "계룡두마초등학교" 남측 인근에 위치함.

주변 환경: 아파트단지, 각급학교, 임야, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 보통 수준임.

도로: 본건 아파트 주변으로 아스콘 포장된 중로 및 소로 등과 접함.

이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 중로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 역사문화환경보존지역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 17일 접수된 주식회사 하나엔피엘대부의 근저당권(채권액 319,200,000원)으로, 매각으로 소멸됨.

기타 권리:

* 주식회사 메가에셋 소유권이전(2009-08-24)

* 김영기 소유권이전(2010-10-08)

* 김경숙 소유권이전(2019-07-04)

* 청양신용협동조합 임의경매(2025-09-29, 말소)

* 웰컴저축은행주식회사 근저당권부채권질권설정(2025-12-24, 말소)

* 김보경 근저당권부채권질권설정(2025-12-24, 말소)

모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보임.

임차인 현황:

* 임차인: 한 (성함: 한남숙)

보증금: 20,000,000원 (2천만원)

차임: 600,000원 (60만원)

확정일자: 2023-08-23

배당신고일자: 2025-10-27

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

1.3. 상권분석

본건은 계룡더샵아파트 단지 내 위치하며, 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있음.

단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 철근콘크리트 벽식구조 경사지붕, 13층 아파트 중 4층임 (사용승인일: 2008.04.24).

내부 설비: 위생, 급배수, 개별난방, 급탕, 도시가스, 엘리베이터, 공동현관출입통제시스템, 옥내소화전, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

단지 정보: 계룡더샵아파트 단지는 총 18개 동, 987세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 1,422대임.

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

현장 확인 불가: 감정평가서상 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으므로, 실제 내부 상태와 공부상의 내용이 다를 수 있음. 경매 진행 시 반드시 재확인 필요.

토지이용계획: 역사문화환경보존지역, 철도보호지구 등 일부 지역에 해당되어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음. (단, 아파트 단지 내이므로 일반적인 거주에는 큰 영향 없을 것으로 판단됨.)

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 계룡시 두마면의 계룡더샵아파트 단지 내 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있음.

권리 관계가 명확하게 정리되며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없음.

다만, 내부 확인이 불가능한 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 충분한 현장 조사가 필요함.

최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있음.

1.7. 투자 포인트

권리 말소: 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 취득이 가능함.

인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

시세 대비 잠재력: 감정가(3억 원)가 최근 실거래가(84.82㎡ 기준 2억 4천 5백만원)보다 높게 책정되어 있어, 시세 이하 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 동일 면적(84.82㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 20일 2층이 24,500,000만원에 거래됨.

감정가: 300,000,000원

최근 거래가 (동일 면적): 245,000,000원

이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 260,000,000원 (2억 6천만원)으로 제시함.

이는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.