나이스옥션 법원경매 천안 2025타경729 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 935 신방동대주피오레 103동 13층 1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "천안신방중학교" 북동측 인근 위치하며, 주위는 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지대로서 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 도보권 내에 시내버스정류장과 지하철1호선 쌍용역이 소재하여 제반 대중교통 편의는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 내 13층 1301호로서, (사용승인일 : 2006.03.29) 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸, 발코니 등)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20미터, 남측 및 동측, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2023-08-01) (소로1-149)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-478)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세화유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신방중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세화유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

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5. 사건번호: 천안지원 2025타경729 (1)

6. 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 935, 신방동대주피오레 103동 13층 1301호

7. 용도: 아파트

8. 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 13층

9. 사용 승인일: 2006년 03월 29일

10. 감정가: 346,000,000원

11. 토지 면적: 71.80㎡ (약 21.72평)

12. 토지 지분: 71.802㎡ (약 21.72평)

13. 건물 면적: 119.64㎡ (약 36.19평)

14. 건물 지분: 119.637㎡ (약 36.19평)

15. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

16. 경매 구분: 부동산 임의 경매

17. 채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

18. 특이 사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

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3. 입지조건

4.

5. 위치: 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "천안신방중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

6. 주위 환경: 본건은 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대에 속하며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

7. 교통 상황:

* 차량 접근이 용이합니다.

* 도보권 내에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 쌍용역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

8. 도로 상태: 서측으로 노폭 약 20미터, 남측, 동측, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

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3. 권리분석

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5. 말소 기준 권리:

* 을1 (근저당, 국민은행) 2006년 06월 01일 접수, 채권액 212,320,000원

6. 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사한마루 (2006-04-11)

* 소유권 이전: 윤치준 (2006-06-01)

* 근저당: 국민은행 (2006-06-01, 212,320,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 장경융 (2006-12-01, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2024-03-21, 110,000,000원) - 말소

* 가압류: 충남신용보증재단 (2025-02-05, 22,990,456원) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-02-10, 111,080,139원) - 말소

* 가압류: 중소기업은행 (2025-03-10, 1,533,282,569원) - 말소

* 가압류: 중소기업은행 (2025-04-17, 19,545,570원) - 말소

* 가압류: 우리금융캐피탈 (2025-04-28, 60,812,125원) - 말소

* 임의경매: 국민은행 (2025-09-23, 173,740,636원) - 말소 (본건 경매 사건)

7. 등기부 채권 총액: 2,070,030,859원

8. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 인수 대상 권리 없음)

9. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 정보는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무는 어떠한지에 대한 현장 조사가 필수적입니다. (보증금액이 미상인 경우에도 주의 필요)

1.4. 상권분석

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3. 상권분석

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5. 주변 환경: 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

6. 상업 및 편의시설: 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

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3. 생활정보

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5. 주거 편의: 아파트 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 일반적인 3베이 구조의 아파트입니다.

6. 교육 환경:

* 인근에 천안신방중학교와 세화유치원이 위치하고 있습니다.

* 해당 학교 및 유치원의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

7. 교통 편의: 지하철 1호선 쌍용역이 도보권 내에 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

8. 단지 정보: 신방동 대주피오레 아파트는 총 4개동 297세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2006년입니다. 최고 15층, 최저 1층으로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

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5. 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로 표기되어 있어, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특수성이 존재할 수 있습니다. 입찰 전 관련 내용을 충분히 확인해야 합니다.

6. 미상 임차인: 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자 및 대항력 유무를 철저히 조사해야 합니다. 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대비해야 합니다.

7. 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류, 소로2류, 중로1류 등 용도지역 및 도로 규제를 받고 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 등 관련 법규의 제한 사항이 있습니다.

8. 주변 시설: 현재까지 확인된 정보 상으로 인근에 혐오 시설이나 공공기피 시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

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3. 종합 의견

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5. 본 물건은 충청남도 천안시 신방동에 위치한 신방동대주피오레 아파트 13층으로, 지하철 1호선 쌍용역을 이용하기 편리한 역세권에 위치해 있습니다.

6. 2006년에 건축되어 연식이 있으나, 일반적인 아파트 구조로 실거주에 용이하며, 주변 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

7. 등기부상 말소기준 권리 이후의 모든 권리는 말소될 예정이므로, 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임차인 정보가 미상인 점은 반드시 현장 조사로 확인해야 할 최우선 과제입니다.

8. 유동화 물건이라는 특성을 고려하여, 입찰 전 추가적인 정보 수집 및 전문가 상담을 권장합니다.

1.8. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

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5. 역세권 입지: 지하철 1호선 쌍용역과의 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 수도권 이동이 용이합니다.

6. 안정적인 주거 환경: 아파트 단지와 상가, 학교 등이 주변에 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

7. 합리적인 감정가: 현재 시장 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 향후 시세 상승 기대: 천안시 지역 개발 및 인구 유입에 따른 주택 수요 증가 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

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5. 감정가: 346,000,000원

6. 최근 실거래가 분석 (건물 면적 119.64㎡ 기준):

* 2026년 5월 9일: 10층, 280,000,000원

* 2026년 6월 5일: 15층, 350,000,000원

7. 시세 분석:

* 본 건은 13층으로, 10층(280,000,000원)과 15층(350,000,000원)의 중간값에서 높은 층의 가치를 반영한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 중간 가격대는 약 315,000,000원이며, 13층의 희소성을 감안하면 320,000,000원 이상의 가치를 고려할 수 있습니다.

* 감정가(346,000,000원)는 최근 최고 실거래가(350,000,000원)와 유사한 수준입니다.

8. 예상 입찰가 제안:

* 본 건은 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 경매 물건은 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되나, 본 건의 시세 대비 감정가가 높지 않은 점을 고려해야 합니다.

* 따라서, 약 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가 결정은 개인의 투자 성향, 수익률 계산, 명도 가능성, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.