나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503418 [1] 대전광역시 동구 가오동 OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재‘가오동네거리’북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내 2층 201호, 202호로서, (사용승인 : 2015.04.01.) 외 벽 : 외장석재 마감 등 내 벽 : 인테리어 마감 등 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

기호1 : 공부상 용도 '의원'이고, 현황 음식점(상호:임만순숯불갈비)으로 이용중임 기호2 : 공부상 용도 '의원'이고, 현황 노래방(상호:7080까오) 및 일부 음식점으로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지이고, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 가오동 235-12번지 기준 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-51(가오동길))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

- 공부상용도 '의원'이고, 현황 '기호1 음식점, 기호2 노래방 및 일부 음식점'으로 이용중임. - (기호2) 집합상가 일부는 (기호1)과 연계하여 음식점으로 이용중이고, 경계 구분표지 및 건물번호 표지는 부착되어 있지 않으나, 공부와 일치하도록 물리적 복원 가능한 것으로 판단됨.(후첨 건물개황도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였고, 호별위치는 집합건축물대장상 현황도면 기준으로 표기하였음.

물건 비고

공부상 용도 '의원'이나, 현황 '음식점' 임.
202호의 일부를 연계하여 음식점으로 이용중이고, 경계 구분표지 및 건물번호 표지는 부착되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503418 (1)

소재지: 대전광역시 동구 가오동 235-12 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 536,000,000원

토지면적: 158.54㎡ (약 47.97평)

건물면적: 212.75㎡ (약 64.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 임OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재 ‘가오동네거리’ 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린 생활 시설, 소규모 공장 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 간선 도로와의 접근성 및 버스 승강장과의 거리를 고려할 때 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 가오동네거리 버스 정류소가 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 3층 건물 내 2층 201호 (2015년 4월 1일 사용승인)

외벽: 외장석재 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 새시 창호 마감 등

3.2. 토지 정보

토지 형상 및 이용 상태: 2필 일단의 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 남서측 및 북측으로 포장 도로와 접해 있습니다.

4. 이용 현황 및 특이사항

4.1. 용도 및 현황

공부상 용도: '의원'

현황: 기호1(201호)은 '음식점'(상호: 임만순숯불갈비)으로, 기호2(202호)는 '노래방'(상호: 7080까오) 및 일부 음식점으로 이용 중입니다.

특이사항: 202호의 일부를 201호와 연계하여 음식점으로 이용 중이며, 경계 구분 표지 및 건물 번호 표지는 부착되지 않았습니다. 다만, 공부와 일치하도록 물리적 복원이 가능한 것으로 판단됩니다.

4.2. 설비 내역

공동 위생 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

4.3. 특이사항

내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다.

임대 관계: 미상입니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 요약

소유권 보존: 진종식 (2015.04.08)

근저당 (말소기준권리): 대전중부새마을금고 (2015.04.08, 227,500,000원)

근저당: 심순택 (2015.11.16, 200,000,000원)

근저당: 심순택 (2022.05.11, 70,000,000원)

근저당: 심순택 (2023.06.08, 34,000,000원)

압류: 대전세무서장 (2023.12.27)

근저당공동담보: 심순택 (2024.01.23, 34,000,000원)

강제경매: 임대성 (2025.09.24, 50,957,932원)

압류: 국민건강보험공단 (2025.11.14)

압류: 서대전세무서장 (2026.02.11)

등기부채권 총액: 565,500,000원

5.2. 임차인 현황

임차인: 안*

보증금: 100,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2025-07-03

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

5.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 2015.04.08. 접수된 대전중부새마을금고 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 안*은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 상권 분석

본 물건은 주거 지역 내 근린생활시설로, 주변 아파트 단지 및 주택가 배후 수요를 기반으로 하는 상권입니다. ‘가오동네거리’ 인근에 위치하여 유동 인구의 유입 가능성이 있습니다.

6.2. 생활 편의시설

주변 근린 생활 시설 이용이 용이하며, 일반적인 주거 지역 내 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 한살림 가오매장 등이 인근에 위치합니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 포함 검색)

대전광역시 동구 가오동 235-12 일대 주변을 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 환경으로, 일반적인 생활 환경을 제공합니다. 다만, 광범위한 지역의 쓰레기 자동집하시설(크린넷) 운영에 대한 민원 사례가 일부 보도된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 '의원'이나, 실제로는 '음식점' 및 '노래방'으로 이용 중입니다. 또한, 202호 일부가 201호와 연계되어 사용되고 있어, 현황에 따른 원상복구 또는 업종 변경 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 경계 구분 표지가 없어 내부 구조 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

7.2. 내부 확인 불가

폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 불가능합니다. 건물 노후도, 구조적 결함, 설비의 정상 작동 여부 등을 사전에 확인할 수 없어 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7.3. 임대차 관계 불명확

임대 관계가 미상이며, 임차인 안*은 대항력이 없으나, 기타 잠재적 임차인과의 관계 또는 미납 관리비 등의 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대전 동구 가오동에 위치한 근린상가로, 배후 주거 단지를 기반으로 한 상권을 가지고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수할 권리가 없는 깨끗한 상태입니다.

현황은 음식점 및 노래방으로 이용 중이며, 이는 비교적 높은 수익을 기대할 수 있는 업종입니다.

다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 상권으로 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상.

* 현황 업종(음식점, 노래방)은 수익성이 높은 업종으로, 안정적인 임대 수익 창출 기대.

* 비교적 신축 건물(2015년 사용승인)로 내부 관리 상태가 양호할 가능성.

10. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없습니다.

감정가 536,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 본건의 현황(업종 변경 가능성, 내부 확인 제약 등), 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

내부 확인 불가 및 현황과 공부상 용도 불일치 등을 감안 시, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 주변 유사 상가 임대/매매 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.