나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503470 [1] 세종특별자치시 반곡동 839 반곡타워주건축물제1동 1층110비호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '글벗초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 근린생활시설, 아파트단지, 공공기관 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상6층 중 제1층 제110비호로서 사용승인일 : 2018.8.30. 외벽 : 석붙임 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 시스템에어컨 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 현황 '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 및 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

반곡동 839 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503470 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 반곡동 839, 반곡타워 주건축물 제1동 1층 110비호

* 건물명: 반곡타워

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 3층, 지상 6층 (사용승인일: 2018.08.30)

* 용도: 제2종 근린생활시설

* 감정가: 886,000,000원

* 토지면적: 1633.00㎡ (약 494.02평)

* 건물면적: 46.86㎡ (약 14.17평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합 (집합건물 등기부 요약 상 확인)

* 총 등기부 채권 총액: 810,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '글벗초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공공기관 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 보통입니다.

* 도로상태: 대상 물건지 남동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 약 20미터, 북서측으로 약 15미터 내외의 도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018.10.18 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (을1) (채권액: 690,000,000원)

* 경매개시결정: 2025.09.26 접수된 세종중앙농업협동조합의 임의경매 (갑5) (채권액: 690,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이소진 (성만 표기: 이 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2022.09.19

* 확정일자: 2022.09.20

* 배당신고일자: 2025.11.18

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 세종특별자치시 반곡동은 행정중심복합도시의 일환으로 계획된 지역으로, 주변에 근린생활시설, 아파트단지, 공공기관 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후수요 확보가 가능한 지역입니다.

* 건축물대장상 용도가 제2종 근린생활시설이므로, 다양한 업종의 소매점, 서비스업 등이 입점하여 영업하기에 적합합니다.

* 인근 '글벗초등학교'와 기타 공공기관 등은 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설 등 상권에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 현재 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '글벗초등학교'가 인근에 소재하여 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 건물 내 편의시설: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 시스템 에어컨 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 물건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무를 확인할 수 없습니다. 다만, 최저매각가격 산정 시 대지권 가격이 포함된 것으로 명시되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부상 총 채권액은 810,000,000원으로, 이는 감정가(886,000,000원) 대비 높은 수준입니다.

* 임차인: 임차인 이소진의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 관련 절차를 정확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

세종특별자치시 반곡동에 위치한 본 상가 물건은 계획도시의 중심 상업지역 내에 있어 장기적인 성장 잠재력이 있습니다. '글벗초등학교' 인근에 위치하여 안정적인 배후수요를 기대할 수 있으며, 다양한 도로망 접근이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 신축 건물에 가까워 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대지권 미등기 상태는 명확히 확인하고 매각 결정에 반영해야 할 사항입니다. 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 세종시 행정중심복합도시 내 핵심 상업지역에 위치.

* 안정적 배후수요: 주변 아파트 단지 및 공공기관, 초등학교 등 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보 가능.

* 상품성: 신축급 건물(2018년 사용승인) 내 제2종 근린생활시설로 다양한 업종 활용 가능.

* 성장 잠재력: 지속적으로 발전하는 세종시의 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 886,000,000원입니다. 최저매각가격은 통상 감정가의 80~90% 수준에서 시작하는 점을 고려할 때, 약 7억 1천만원 ~ 8억 원 사이에서 경매가 시작될 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다. 본 물건의 정확한 시장 시세 및 유사 물건의 실거래가, 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장하며, 약 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 전략적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.