나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30789 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 430-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 '음성종합운동장' 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형, 평지로서 '주거용'으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(1), 제2종일반주거지역(1), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1983.08.27) 외벽 : 시멘벽돌 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 목재 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 깔기 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'주거용'으로 이용중임.

설비내역

연탄보일러에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적개황도 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 비가림막, 보일러실, 복숭아나무, 주목나무, 자귀나무, 라일락나무(감정평가서상 ㉡㉢㉣㉤㉥㉦)는 감정평가 및 매각 포함
- 제시외 비닐하우스(감정평가서상 ㉠)는 매각 및 평가에서 제외
- 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30789 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 430-4

용도: 단독주택 (점포 및 주택 겸용)

감정가: 308,174,990원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 매OOO

1.2. 토지 상세 정보

토지면적: 294.00㎡ (약 88.94평)

토지 지분: 294㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물면적: 121.36㎡ (약 36.71평)

건물 지분: 121.37㎡

건물 제시외 면적: 34.64㎡

사용승인일: 1983년 8월 27일 (건축년도: 1983년)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 매각물건에 포함되는 제시외 물건: 비가림막, 보일러실, 복숭아나무, 주목나무, 자귀나무, 라일락나무 (감정평가서상 ㉡㉢㉣㉤㉥㉦)

* 매각 및 평가에서 제외되는 제시외 물건: 비닐하우스 (감정평가서상 ㉠)

* 본건은 주거용으로 이용 중이나, 건축물대장상 '점포 및 주택'으로 등재되어 있음.

* 등기부상 말소기준권리 이후의 권리(근저당 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으나, 상세 내용은 추가 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 '음성종합운동장' 남동측 인근에 위치함.

주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리함.

본건은 북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 유리함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 일반상업지역(1), 제2종일반주거지역(1)으로 지정되어 있어 복합적인 개발 가능성이 있음.

* 가축사육제한구역(절대제한구역)에 해당함.

* 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 시 경관 관련 규제를 받을 수 있음.

2.4. 건물 이용 현황

건축물대장상 '점포 및 주택'으로 기재되어 있어, 1층은 상가로, 상층부는 주거용으로 활용되었거나 활용될 수 있는 구조로 판단됨.

현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 및 건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 소유권 이전: 남택희, 유경자

* 근저당권: 매괴신용협동조합 (채권액: 137,000,000원, 접수일자: 2015-06-18) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 매괴신용협동조합 (채권액: 107,539,262원, 접수일자: 2025-09-23)

등기부 채권 총액: 137,000,000원

3.2. 말소기준권리

2015년 6월 18일 접수된 매괴신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 되어, 경매 절차를 통해 위 권리보다 후순위인 권리들은 말소될 예정임.

3.3. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재함.

* 임차인: 신일선 (신 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-09-03

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 임차인: 정성택 (정 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-04-11

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요함.

3.4. 인수 가능한 권리

상기 임차인들의 보증금 합계는 0원으로, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

그러나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 실제 권리 관계, 명도 조건 등을 사전에 철저히 확인해야 함.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)가 있다면 인수해야 함.

3.5. 기타 권리 분석

건물 제시외 비가림막, 보일러실, 수목 등은 감정평가 및 매각에 포함됨.

제시외 비닐하우스는 매각 및 평가에서 제외됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 거래 사례는 다음과 같음.

* 음성읍 읍내리 234-2번지 (목화 연립, 1986년식, 49.95㎡): 2026년 5월, 3800만원에 거래. (약 76만원/㎡)

* 음성읍 읍내리 437-9번지 (원그린빌라, 2010년식, 72.935㎡): 2026년 6월, 7400만원에 거래. (약 101만원/㎡)

* 음성읍 읍내리 353-4번지 (태양 연립, 1989년식, 48.96㎡): 2026년 5월, 4000만원에 거래. (약 82만원/㎡)

본건은 단독주택이며, '점포 및 주택'으로 이용 가능하여 상권 특성이 일부 있을 것으로 예상됨. 제공된 시세는 연립/다세대 주택으로, 본건의 개별적인 가치 평가에는 참고 자료로 활용될 수 있음. 본건의 넓은 토지 면적(294㎡)과 상업지역 용도 등을 고려할 때, 일반 연립/다세대 주택과는 차별화된 가치를 지닐 수 있음.

4.2. 지역 특성

본건은 도시지역 내 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거와 상업 활동이 혼재된 지역임. 음성종합운동장 인근으로 주민 편의시설 접근성이 양호하며, 향후 지역 개발 가능성에 따라 가치 상승 잠재력이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택으로, 주변 주거 환경 및 음성종합운동장 인근으로 인한 문화/체육 시설 접근성이 양호함.

주거용으로 이용 중이며, 기본적인 생활 편의 시설 이용에 무리가 없을 것으로 판단됨.

5.2. 건물 설비

본건 건물은 1983년 준공된 노후 건물로, 연탄보일러에 의한 난방 설비와 기본적인 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있음. 최신 설비와는 거리가 있으나, 기본적인 기능은 수행 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 0원, 차임 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재함. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 특수한 상황으로, 실제 임대차 관계, 거주 현황, 명도 시 발생할 수 있는 분쟁 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적임. 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 가능성이 있음.

6.2. 제시외 물건

매각 포함되는 제시외 물건(비가림막, 보일러실, 수목 등)은 명확히 확인해야 하며, 제외되는 비닐하우스는 명도 시 원상 복구 또는 별도 협의가 필요할 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

토지가 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 걸쳐 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 및 규제를 준수해야 함.

6.4. 건물 노후도

건물 사용승인일이 1983년으로, 40년 이상 경과하여 건물 노후화가 상당할 것으로 예상됨. 이에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 높음.

6.5. 공부와의 차이

제공된 정보에 따르면 토지 및 건물 공부와 현황 간의 큰 차이는 없는 것으로 보이나, 실제 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리에 위치한 단독주택(점포 및 주택 겸용)임. 넓은 토지 면적과 상업 및 주거 복합 용도 지역에 속해 있어 잠재적 가치가 있다고 판단됨. 그러나 40년 이상 경과한 노후 건물이며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하여 명도에 상당한 부담이 예상됨. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 상업/주거 복합 용도 지역으로 인한 잠재적 개발 가치 보유.

* 음성종합운동장 인근으로 생활 편의시설 접근성 양호.

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,174,990원임.

등기부상 채무 총액은 137,000,000원으로 감정가 대비 낮은 수준이나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 불확실성을 야기함.

주변 연립/다세대 시세 등을 고려할 때, 건물 자체의 가격보다는 토지 가치 및 향후 활용 가능성에 대한 평가가 중요함.

이러한 위험 요인과 잠재적 가치를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 약 85~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

예상 입찰가: 약 261,000,000원 ~ 277,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 더욱 면밀한 분석 후 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.