나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30813 [1] 충청북도 충주시 앙성면 용포리 산4-28 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 앙성면 용포리 소재 "앙성중학교" 남동측 인근에 위치하고 있는 부동 산( 임야 2필지)이며, 주위는 농촌마을,과수원,농경지,창고시설,임야 등으로 형성된 지역으 로서 주위환경 보통임.

교통상황

1)기호1토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임. 2)기호2토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 세장형이며, 임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림이며, 동측 지적 경계선 부근에 인접 토지에 소재하는 분묘의 주변 토지 로 이용하고 있음. 2)기호2토지: 토지 형태는 사다리형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임.

인접 도로상태

1)기호1토지: 맹지임 2)기호2토지: 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형),가축사육제한구역(모든가축사육제한지 역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),준보전산지(산지관리법) 2)기호2토지: 도시지역,자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률),준보전산지(산지관리법)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요
-지분매각(공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)
-맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30813 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 용포리 산4-28

용도: 임야

감정가: 4,472,960 원

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

토지 면적 (전체): 574.00㎡ (약 173.63평)

토지 면적 (매각 지분): 154.2338㎡ (약 46.66평)

건물 면적: 0.00㎡

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

1.1. 매각 조건

본 경매는 토지 일부 지분에 대한 매각입니다.

공유자우선매수신고가 있으며, 이는 1회로 제한됩니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 앙성면 용포리에 소재하며, "앙성중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농촌마을, 과수원, 농경지, 창고시설, 임야 등으로 형성되어 있어 일반적인 농림 지역의 특징을 보입니다.

2.1. 접근성 및 도로 상태

기호 1, 2 토지 모두 맹지로서 차량 접근이 불가능합니다.

인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 토지와의 경계가 불분명하여 경계 측량이 필요합니다.

2.2. 토지 이용계획

기호 1 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

기호 2 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

3. 권리분석

말소기준권리는 2008년 7월 9일에 접수된 충주시의 압류(갑58)입니다.

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

본 경매는 강제경매로, 말소기준권리 하위의 모든 권리(압류, 가압류, 근저당, 임차권 등)는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 해당 물건에 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 임야로서 상업 활동이 활발한 지역이 아니며, 주변은 농림 지역의 특성을 보입니다.

주요 편의시설 및 상업 시설은 인근 앙성면 소재지 또는 충주시내를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

최근 충주시 앙성면 저전마을에서 취약지역 생활 여건 개선 사업이 선정되어 지역 개발에 대한 긍정적인 움직임이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

본건은 임야로 주거 목적보다는 투자 또는 농림 관련 목적으로 고려될 수 있습니다.

인근에 앙성중학교가 위치하나, 본건과는 직접적인 생활 편의 시설과의 연계성은 낮습니다.

전체 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 차량 접근이 불가능하여 토지 이용에 제약이 따릅니다.

지분 매각: 소유권이 공유되므로 타 공유자와의 관계에서 분쟁의 소지가 있습니다.

경계 불분명: 정확한 측량 없이는 경계 인접 토지와의 문제 발생 가능성이 있습니다.

공유자 우선매수권: 낙찰 후에도 공유자가 우선하여 매수할 수 있는 권리가 있습니다 (1회 제한).

미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

낮은 감정가: 감정가가 실제 가치 대비 매우 낮게 책정되어 있을 가능성이 있으나, 이는 현장 상태 및 제약 사항을 반영한 결과일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면에 위치한 임야의 일부 지분 경매 물건입니다.

맹지이며 지분 매각이라는 점, 그리고 경계가 불분명하다는 점이 주요 특징입니다.

토지 이용계획상 계획관리지역 및 자연녹지지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용 가능성이 있으나, 현재로서는 접근성과 이용에 많은 제약이 있습니다.

감정가가 낮게 책정되어 있으나, 맹지, 지분 매각, 경계 불분명 등 제약 사항을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 현재 감정가가 낮은 편이므로, 저가 낙찰 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

토지 이용 규제: 계획관리지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 임야의 실거래가 및 지분 거래 사례, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

본건은 맹지이며 지분 매각이라는 특수성을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

경계 측량 비용, 공유자와의 협상 가능성, 그리고 향후 토지 이용 계획 등을 고려하여 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

주변 임야의 실거래가 시세를 파악한 결과, 앙성면 일대의 임야는 평당 수만 원에서 수십만 원까지 다양하게 거래되고 있습니다. 특히 2026년 6월 24일 앙성면 마련리 소재 임야(454평)가 1.7억 원(평당 약 38만 원)에 거래된 사례가 있으며, 앙성면 용포리 산 22(15,909평)가 1.4억 원(평당 약 0.9만 원)에 거래된 사례도 있어, 위치 및 지목에 따른 가격 편차가 큰 것을 알 수 있습니다.

본건의 매각 지분 면적은 154.2338㎡ (약 46.66평)이며, 감정가 4,472,960원을 기준으로 하면 평당 약 95,850원입니다.

인근 유사 토지의 거래 사례를 감안할 때, 맹지 및 지분 매각의 제약 조건을 고려하여 감정가 이하, 적어도 평당 5~10만원 선에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 230만원 ~ 470만원 (평당 약 5만원 ~ 10만원) 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.