나이스옥션 법원경매 속초 2025타경290 [1] 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 산71-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 "피움힐링파크" 내에 위치하며, 인근은 대부분이 임야 상태이며, 일부 농경지, 농가주택 및 피움힐링파크 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능(기호1,2,3,13,14,16,17,18), 불가능(기호4~12,15)하며 시내버스 정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,14 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림 및 토지임야"임. 기호2,3 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림 및 일부 토지임야"임. 기호4 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림 및 일부 구거, 토지임야"임. 기호5,9,12,15 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호 6,8,10 : 부정형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호7 : 세장형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호11 : 삼각형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호13 : 삼각형상의 토지로서 현황 "자연림 및 토지임야"임. 기호16 : 부정형상의 토지로서 현황 "도로 등"으로 이용 중임. 기호17 : 부정형상의 토지로서 현황 " 자연림 및 일부 구거, 도로, 잡종지 등"으로 이용 중 임. 기호18 : 부정형상의 토지로서 현황 "자연림 및 일부 구거, 답, 도로, 분묘, 토지임야 등"으 로 이용 중임.

인접 도로상태

인근으로 통과하는 로폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하여 일부 차량 접근 가능하나(기 호1,2,3,13,14,16,17,18) 일부는(기호4~12,15) 차량접근이 불가능하며 임도를 통하여 도보 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(소 250m이상 지역, 닭ㆍ오리ㆍ메추리 250~450m 지역(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023 -12-14)(젖소ㆍ말 200~300m 지역, 양(염소)ㆍ사슴 200m이상 지역(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용 산지<산지관리법> <기호2,11,13> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지 역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리 법>, 임업용산지<산지관리법> <기호3> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확 인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리 법> <기호4,17> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700 m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산 지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호5,6,8> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확인요 ))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지 역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호7,9> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법> <기호10> 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이 상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산 지<산지관리법> <기호12> 농림지역(2024-10-14) , 일반철도, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호14> 농림지역(2024-10-14) , 일반철도, 가축사육제한구역(2023-12-14)(개 400m이상 지역 - (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산 지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호15> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호16> 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확 인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법 >, 준보전산지<산지관리법> <기호18> 생산관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(돼지 1,000m이상 지역 3,000마리 이상 (조례확 인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지 참조.

공부와의 차이

기호4 : 공부상 "임야" 이나 현황은 일부 "구거" 임. 기호16 : 공부상 "임야" 이나 현황은 대부분 "도로 등" 임. 기호17 : 공부상 "임야" 이나 현황은 일부 "구거, 도로, 잡종지 등" 임. 기호18 : 공부상 "임야" 이나 현황은 일부 "구거, 답, 도로, 분묘 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 미상임. 2) 본건 기호1 토지상에는 잡동 구조물 및 폐기물 등이 소재하고 있음. 3) 기호3,17 토지상에는 조형물 등이 소재하고 있음.

물건 비고

- 일괄매각하며 분묘소재여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)
- 목록1 지상에 철골조 구조물 7개있으며, 건축자재 및 폐기물이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경290 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 산71-1

용도: 임야

감정가: 136,870,000원

토지면적: 6,446㎡ (약 1,950평)

토지 제시외면적: 0㎡

건물면적: 0㎡

건물 제시외면적: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO (등기부상 주요 권리자: 고성군산림조합, 주식회사삼우산업건설, 고성군 등)

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리에 위치하며, "피움힐링파크" 내에 속해 있음.

주위 환경은 대부분 임야로 이루어져 있으며, 일부 농경지, 농가주택, 피움힐링파크 등이 혼재하는 지역임.

교통 상황은 일부 구역(기호1,2,3,13,14,16,17,18)은 약 3미터 내외의 포장도로를 통해 차량 접근이 가능하나, 다른 구역(기호4~12,15)은 차량 접근이 어렵고 임도를 통한 도보 출입만 가능함. 시내버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편임.

토지이용계획상 본건은 농림지역, 보전산지, 임업용 산지 등으로 지정되어 있으며, 다수의 가축사육제한구역에 해당됨. (기호별 세부 사항 상이, 조례 확인 필요)

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 5월 19일 접수된 고성군산림조합의 근저당권(을2)임.

경매를 통해 을2(근저당), 을3(지상권), 을4(근저당), 을4-1(근저당부채권질권), 갑7(가압류), 갑8(임의경매), 갑9(압류) 등의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (지상권은 말소 예정)

특이사항으로 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 공동담보로 제공된 물건임.

등기부채권 총액은 1,964,584,000원임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

본건은 "피움힐링파크" 내에 위치한 임야로, 주변이 자연녹지 위주로 형성되어 있음.

지역 개발 잠재력은 자연환경을 활용한 관광, 휴양 시설 등의 개발 가능성을 기대할 수 있으나, 현재 구체적인 상권 형성보다는 자연 녹지 위주의 입지임.

5. 생활정보

본건 인근에는 "피움힐링파크" 및 일부 농가주택, 농경지가 소재함.

대규모 편의시설이나 생활 기반 시설은 부족할 것으로 예상되며, 자연환경 속에서의 생활 또는 관련 시설 운영에 적합한 입지임.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 분묘 소재 시 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로 별도 확인이 반드시 필요함.

토지 이용 현황 차이: 공부상 "임야"이나, 일부 구거, 도로, 잡종지, 분묘 등으로 현황과 차이가 있는 부분이 있음 (기호별 상이).

폐기물 및 구조물: 목록1 지상에 철골조 구조물 7개와 건축자재 및 폐기물이 소재하고 있어, 처리 비용 발생 가능성이 있음.

접근성: 일부 구간 차량 접근이 제한적이며, 대중교통 이용이 불편하여 접근성에 제약이 있음.

가축사육제한구역: 지역 내 다수가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 업종의 개발이 제한될 수 있음.

공동담보: 본건 외 다른 물건과 공동으로 담보 제공되었음을 의미함.

7. 종합 의견

본건은 강원도 고성군에 위치한 넓은 면적의 임야로서, 자연환경을 활용한 개발 잠재력을 가지고 있음. 그러나 분묘기지권, 토지 현황 불일치, 폐기물, 접근성 제약 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨. 장기적인 관점 또는 특정 개발 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있음.

8. 투자 포인트

광활한 토지 면적: 6,446㎡(약 1,950평)의 넓은 면적으로 개발에 유리함.

자연 녹지 활용: 수려한 자연환경을 기반으로 한 관광, 휴양, 치유 관련 시설 등으로의 개발 가능성이 있음.

잠재적 시세 차익: 리스크 요소들로 인해 시세 대비 저평가된 가격으로 낙찰될 가능성을 기대해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,870,000원임.

예상 입찰가 산정 시에는 상기 명시된 제반 리스크(분묘기지권, 폐기물 처리, 접근성, 토지 이용 현황 차이 등)와 해당 지역의 개발 가능성, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 함.

임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 분묘 이장 및 폐기물 처리 비용, 토지 이용 제한 등을 현실적으로 평가하여 보수적인 입찰가 산정이 필요함.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 실질적인 물건 상태를 확인하고, 관련 법규 및 조례를 면밀히 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.