나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20939 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 1682-1 현진에버빌5차 504동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하며, 버스노선 민 운행빈도 등 전반적인 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사슬라브지붕 15층 건물 중 제4층 제403호로서, 외벽: 몰탈위페인트 및 석재 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등, 창호: 샷시프레임의 창호 마감임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급 · 배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 간선도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(단구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 원주지원 2025타경20939 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1682-1 현진에버빌5차 504동 4층403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 352,000,000원

* 토지 면적: 79.82㎡ (약 24.15평)

* 건물 면적: 126.57㎡ (약 38.30평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

1.2. 건물 정보

* 건축년도: 2006년 1월 17일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 15층 건물 중 4층

* 총 면적: 126.57㎡ (약 38.30평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 버스 노선 및 운행 빈도 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 단지 내 포장도로를 이용하여 간선도로에 쉽게 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 건물의 등기부등본 상 말소기준권리는 2006년 3월 9일에 접수된 국민은행의 근저당(을1)입니다.

* 낙찰로 인해 말소될 권리로는 근저당, 가압류, 강제경매 개시결정 등이 있습니다. (을1, 갑4, 갑15, 갑20 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 따라서 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높으나, 최종 점유 관계 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 토지이용계획

* 본 건은 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 지구단위계획구역(단관지구)으로 지정되어 있습니다.

* 접한 도로에는 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)가 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(단구중학교)으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 단구중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 지역(원주시 단구동 1682-1)에 대한 혐오시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 원주시 전반적으로 쓰레기 처리 시설(소각장 등) 및 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 추진 논의가 있을 수 있으나, 본 건과 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근의 상업시설 및 근린생활시설을 통해 편리하게 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 단구중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

5.3. 주거 및 커뮤니티

* 현진에버빌5차 아파트는 총 15층 규모이며, 해당 물건은 4층에 위치합니다.

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련

* 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 경매 절차 상의 변동 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 관련

* 임차인이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 건물에는 제시외 면적이 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 원주시 단구동의 아파트로, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높습니다.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 인수하는 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 최근 매매 시세 및 아파트 단지의 전반적인 가치를 고려할 때, 투자 및 실거주 목적 모두 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

* 원주시 단구동의 주요 생활권역에 위치하며, 우수한 학군과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

8.2. 권리

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

8.3. 시세

* 제공된 최근 매매 사례를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석:

* 94.698㎡ (약 28.6평) / 10, 12층: 29,250만원 ~ 30,000만원 (평당 약 102만원 ~ 105만원)

* 112.04㎡ (약 33.9평) / 11층: 33,500만원 (평당 약 99만원)

* 본 건은 126.57㎡ (약 38.30평)으로, 최근 거래된 물건(94.698㎡, 112.04㎡)보다 면적이 크며, 감정가는 35,200만원입니다.

* 감정가는 약 919만원/평 수준으로, 최근 거래된 유사 면적의 평당가(99만원 ~ 105만원)를 고려하면 현재 시세는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

* 가장 큰 면적인 112.04㎡(약 33.9평)가 33,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 약 988만원/평 수준이었습니다. 이를 본 건의 면적(38.30평)에 적용하면 약 37,854만원이 됩니다.

* 94.698㎡(약 28.6평)의 경우 평균 약 1035.5만원/평에 거래되었습니다. 이를 본 건의 면적(38.30평)에 적용하면 약 39,670만원이 됩니다.

9.2. 예상 입찰가

* 감정가(35,200만원)와 최근 매매 시세(약 37,854만원 ~ 39,670만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 37,000만원 ~ 38,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.