나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101458 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 813 호계이-편한세상아파트 118동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 소재하는 '호성초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주변 일대는 아파트 단지 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지내로의 차량 진입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 앙호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 25층 건물 내 4층404호로서, 외벽 : 모르터 위 페인팅 마감 등, 바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등, 내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등, 창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

아파트(방 3, 욕실 겸 화장실 2, 현관, 거실, 주방 겸 식당, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 소화시설, 승강기 설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6개의 필지가 일단지를 이루고 있는 다각형의 토지로 접면도로 및 인접지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 남서측으로 간선도로인 광로2류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상; 813번지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접함), 보행자전용도로(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 813-3번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 813-4번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 836-9번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 873-1번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 811-2번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역))이며 기타 자세한 내용 등에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101458 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비엔케이캐피탈주식회사

감정가: 676,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 813 호계이-편한세상아파트 118동 4층404호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.64㎡ (약 10.17평)

토지지분: 33.64㎡ (약 10.17평)

건물면적: 97.71㎡ (약 29.55평)

건물지분: 97.71㎡ (약 29.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복사건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 소재하며, '호성초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내로의 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권변동:

* 이기창(소유권보존, 2004-02-13)

* 김선애 외 1명(소유권이전, 2016-10-26, 매매)

* 말소기준권리:

* 한국스탠다드차타드은행(근저당, 2016-10-26, 300,000,000원)

* 기타 권리사항:

* 근저당: 비엔케이캐피탈주식회사 (2022-09-23, 398,400,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-01-05, 12,363,464원), 주식회사케이비국민카드 (2024-01-09, 21,798,792원), 하나캐피탈주식회사 (2024-01-16, 76,370,610원)

* 압류: 동안양세무서장 (2024-11-21), 파주세무서장 (2025-07-24)

* 임의경매: 비엔케이캐피탈주식회사 (2025-07-24, 340,918,815원), 한국주택금융공사 (2026-07-29, 2026타경100630)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대관계 등은 미상임.

*주의사항 *: 임대차 관계가 미상으로 파악되므로, 실제 점유자가 존재하며 대항력을 갖춘 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금이나 차임 정보가 없더라도 인수되는 권리가 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 세심한 주의가 필요합니다.

3.4. 총 등기부 채권액

808,932,866원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 호계동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다. 인근 초등학교 등 교육 시설과 상업 시설이 조화롭게 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 호계e편한세상

사용승인일: 2003년 12월 15일

총 동수: 20동

총 세대수: 1752세대

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트평슬라브지붕, 최고 27층/최저 2층

해당 물건 층수: 4층

5.2. 주차시설

총 주차대수: 2,261대 (지하 자동 주차 2,133대, 지상 자동 주차 128대)

주차 환경이 우수하여 거주 편의성이 높습니다.

5.3. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 인근 편의시설

호성초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건(2026타경100630)이 존재합니다. 이는 경매 절차의 진행 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰 후 잔금 납부 시점 등에서 혼선이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대차 정보 미상: 임차인 현황이 미상이며, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 다수 권리 설정: 소유권 이전 및 근저당 외 다수의 가압류 및 압류가 설정되었던 이력이 확인됩니다. 이는 채무 관계의 복잡성을 시사하며, 경매 절차 진행 과정이나 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 호계동의 대표적인 대단지 아파트인 호계e편한세상 내에 위치하며, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2003년에 건축되어 연식이 있으나, 대단지 아파트로서의 관리 상태 및 주거 선호도를 고려할 때 안정적인 가치를 유지하고 있습니다.

다만, 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 진행 중이며, 임차인 현황이 불분명하여 인수 부담 발생 가능성이 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역의 대단지 아파트: 호계동의 선호도 높은 아파트 단지에 속하여 안정적인 수요층 확보 가능합니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 단지 인근의 교통망과 근린생활시설, 학교 등은 거주 가치를 높이는 요소입니다.

* 최근 시세 반영 기대: 최근 거래 사례들을 고려할 때, 감정가 대비 시세 반영 여부에 따른 시세 차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 자료 분석 결과, 동일 단지 내 유사 면적(84.846㎡)의 아파트가 2026년 7월 기준 73,000만원에서 74,000만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(97.71㎡)을 고려할 때, 시장 가치는 이보다 높게 형성될 수 있습니다.

하지만 감정가가 67,600만원인 점, 4층이라는 층수, 그리고 중복 사건 및 임대차 미상과 같은 잠재적 리스크를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최소 입찰 고려가: 67,600만원 (감정가)

* 적정 시장가 기반 추정가: 73,000만원 ~ 78,000만원

* 권장 입찰가 범위: 72,000만원 ~ 75,000만원

본 권장 입찰가는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 본건의 정확한 권리 분석 결과 및 현장 조사 내용을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근한다면 72,000만원 선에서, 적극적인 낙찰을 목표한다면 75,000만원 선까지 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.