나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2305 [1] 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 555-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 소재 ‘미산2리 마을회관’ 남동측에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1: 사다리형의 완경사지로서 전(휴경지)상태임. 기호 2: 부정형의 완경사지로서 전(휴경지)상태임. 기호 3: 사다리형의 완경사지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1~3: 본건 북측으로 노폭 약 2미터의 막다른도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-본건 토지상에 소재하는 석축, 난간 등은 거래관행 등을 고려하여 토지가치에 포함하여 감정평가하였음. -본건 기호 2 토지상에 별첨 "사진"과 같이 견사, 조형물, 컨테이너 등이 소재하나, 이동 및 철거가 용이하고 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 이에 구애됨 없이 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층건으로서, 외벽: 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감. 창호:샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2. 지상 견사, 조형물, 컨테이너 등은 평가 및 매각 제외
- 목록4. 1층은 건축물대장 도면과 실 건물이 좌,우 반전되어 건축된 것으로 보이는 바, 상세한 내용은 별도 확인 요망
- 목록1,2. 농지취득자격증명 필요[미제출시 보증금 몰수, 목록1.(전용협의 완료일:2018.5.8., 전용허가신청권자:최O근, 강다운, 전용목적:단독주택 신축), 전용허가없이 현황이 변경된 경우 농지법 제42조에 의거 원상회복의 대상이 된다는 상남면장의 회신서 제출됨)]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2305 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 555-7

토지면적: 3327.00㎡ (약 1006.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 기호 1, 2: 전(휴경지), 기호 3: 단독주택 건부지

1.3. 건물 정보

용도: 단독주택

건물면적: 120.15㎡ (약 36.3평)

건물 제시외면적: 196.00㎡ (평가 및 매각 제외 대상)

건축물대장 요약:

대지위치: 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 555-20번지

건물명: 상남면 미산리 555-7 단독주택

주용도: 단독주택

구조: 철근콘크리트구조, 슬라브지붕

지상층수: 2층

건축면적: 75.8㎡

연면적: 120.15㎡

사용승인일: 2021년 9월 1일

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.5. 감정가

감정가: 580,684,500원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 소재 ‘미산2리 마을회관’ 남동측에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지 등이 소재하는 지대임.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 인접 도로 상태

기호 1~3: 본건 북측으로 노폭 약 2미터의 막다른 도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 1~3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

2017년 01월 19일: 최영근을 제외한 공유자 전원지분 전부 이전 (매매, 강다운)

2022년 02월 04일: 최영근 지분 전부 이전 (매매, 강다운)

2024년 01월 05일: 근저당권 설정 (김연옥, 채권액 300,000,000원, 말소기준권리)

2025년 09월 23일: 임의경매 개시 결정 (채권자 김연옥, 청구금액 282,383,561원)

3.2. 등기부 현황 (건물)

2021년 09월 16일: 소유권 보존 (최영근)

2022년 02월 04일: 소유권 이전 (매매, 강다운)

2024년 01월 05일: 근저당권 설정 (김연옥, 채권액 300,000,000원, 말소기준권리)

2025년 09월 23일: 임의경매 개시 결정 (채권자 김연옥, 청구금액 282,383,561원)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 말소 기준 권리

2024년 01월 05일 접수된 김연옥의 근저당권이 말소 기준 권리임.

3.5. 인수/소멸 권리

말소 기준 권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차 완료 후 말소 기준 권리 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 주로 단독주택, 펜션, 농경지가 혼재된 지역으로, 전원생활 또는 주말주택지로 적합한 환경임.

4.2. 유사 물건 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 정보는 현재 제공되지 않아 정확한 비교 분석이 어려움. 인근 부동산 중개업소 또는 관련 정보를 통해 유사 면적 및 조건의 단독주택 매물 시세를 파악하여 본건의 적정 가치를 산정하는 것이 필요함. 제공된 감정가 580,684,500원을 기준으로 시장 상황을 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 마을회관이 소재하며, 차량 이동 시 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무 확인 필요)

본 물건의 주위 환경은 농경지와 주택, 펜션 등으로 구성되어 있어 혐오시설이 존재할 가능성은 낮아 보임. 다만, 정확한 혐오시설 유무 및 근접성 등은 반드시 현장 답사 및 관련 정보를 통해 확인해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

본건 토지(목록 1, 2)는 농지에 해당하므로 농지취득자격증명이 필요함. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 함. 또한, 전용 협의 완료 및 신축 목적이었으나, 전용 허가 없이 현황이 변경된 경우 농지법에 따라 원상회복 명령 대상이 될 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요함.

6.2. 건축물대장과의 차이

목록 4 건물(주택)의 1층은 건축물대장 도면과 실 건물이 좌우 반전되어 건축된 것으로 보임. 실제 이용 및 향후 건축 관련 인허가 시 차이가 발생할 수 있으므로, 상세 내용은 별도 확인이 필요함.

6.3. 제시외 건물

목록 2 토지 지상 견사, 조형물, 컨테이너 등은 평가 및 매각에서 제외되었음.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.5. 미상 임대관계

임대관계는 미상임. (단, 인수 보증금 0원으로 임차인 인수 부담은 없음)

7. 종합 의견

본건은 강원도 인제군 소재 토지와 단독주택으로, 전원생활 또는 주말주택지로 활용 가능한 물건임. 넓은 토지를 보유하고 있으며, 건물은 비교적 신축(2021년 사용승인)임. 다만, 농지취득자격증명 필요, 건축물대장과의 차이, 일부 제시외 건물 매각 제외 등 법률 및 행정적 절차 확인이 필요한 사항들이 존재함. 권리 관계는 말소기준 권리보다 후순위 권리만 있어 비교적 명확함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (3327.00㎡)을 활용한 다용도 이용 가능성.

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)로 즉시 사용 가능성.

* 전원생활 또는 펜션 사업 등 다양한 개발 잠재력.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 580,684,500원

총 채무액 (근저당 + 경매 청구액): 약 582,383,561원

인근 유사 물건의 시세 정보 및 본건의 현장 가치, 농지 관련 제반 사항, 건물 구조 등급 등을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건은 감정가와 채무액이 유사한 수준이므로, 경쟁 입찰자가 적을 경우 감정가 수준 이하에서도 취득 가능성이 있습니다.

현 시세 분석 및 경매 동향을 고려하여 500,000,000원 ~ 580,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사 및 면밀한 시세 조사를 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.