나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53385 [1] 경기도 안산시 상록구 건건동 622-2 서해아파트 102동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 건건동 소재 "안산창촌초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층건 중 2층 205호로서(사용승인일:1998.09.30) 외 벽:몰탈위 페인트 등 마감, 창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전, 주차장, 승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지를 일단지 이용중인 부정형 토지로 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로 상태 양호하며, 단지 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

662-2, 623-7번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반월푸른유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안산창촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 665번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반월푸른유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산창촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반월푸른유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안산창촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 681-3번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월푸른유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산창촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반월푸른유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 954-10번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월푸른유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산창촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반월푸른유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 956-15번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 956-16번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53385 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 건건동 622-2 서해아파트 102동 2층205호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 지분: 42.26㎡ (약 12.78평)

건물 전용 면적: 84.71㎡ (약 25.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 정보

감정가: 384,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 건건동 소재 "안산창촌초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로 상태는 양호하며, 단지 외곽 공도와 접해 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

4호선 반월역이 도보 약 12분 거리에 위치해 있어 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

본건은 1998년 9월 30일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물 중 2층 205호입니다.

등기부상 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 내역이 확인됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

을구 5번 근저당권(한국주택금융공사, 2021-05-31 접수)이 말소기준권리입니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 을구 6번 근저당권(신한은행), 갑구 4번 가압류(주식회사케이비국민카드), 갑구 5번 임의경매(한국주택금융공사) 등은 말소 처리된 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 214,651,017원입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 실제 점유 관계 확인 및 명도 가능성 등을 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 및 근린 시설

본건이 속한 서해아파트 단지는 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

반월도서관, 반월동행정복지센터 등 주민 편의시설 이용이 가능합니다.

해당 지역은 주거 기능 중심의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의 시설

단지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용 또한 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 환경

본건은 안산창촌초등학교, 반월초등학교, 반월중학교 등과 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

특히, 안산창촌초등학교는 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(662-2, 623-7, 665, 681-3, 954-10, 956-15, 956-16번지)는 대부분 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

다만, 일부 필지에 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

6.2. 임대차 관련 사항

임대 관계가 미상으로 확인되어, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 명도에 관한 법적 쟁점은 없는지 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

별도의 특이사항이나 주의사항은 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

감정가는 3억 8천4백만원이며, 84.71㎡(약 25.62평)의 전용 면적을 제공합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 점은 특정 매수자에게 제한이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 내 준수한 입지 조건 (초등학교 인접, 교통 편의성)

* 매각으로 인한 권리 소멸 및 인수 부담 없음 (확인된 임차인 부재 시)

* 안산창촌초등학교, 반월초등학교 등 교육 환경 우수

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 384,000,000원을 기준으로, 시장 조사, 현장 답사 결과, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가 산정이 가능합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 본 물건의 상태, 명도 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.