나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53406 [1] 경기도 안산시 단원구 대부동동 1567-159 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 "대동초교" 남서측 인근에 위치하는 토지·건 물로서, 인근은 전, 주거나지, 단독주택 및 펜션 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대 기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목조(경사)지붕 지상2층 으로서, (사용승인일: 2013.09.12) 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감임.

이용상태

단독주택(펜션)으로 이용중임. 지층 : 보일러실, 다용도실 1~2층: 방 3, 거실, 주방, W/C 3, 발코니, 계단, 현관 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53406 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 1567-159

용도: 단독주택 (펜션)

감정가: 355,890,000원

토지면적: 317.00㎡ (약 95.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 135.60㎡ (약 41.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOO (반월농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

건물 사용승인일: 2013년 09월 12일

2. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 대부동동에 위치하며, "대동초교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 논밭, 주거 나지, 단독주택 및 펜션 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다. 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 대해 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 김은정

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 04월 29일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

*주의: 임차인 김은정은 전입일자(2025.04.29)가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 거주 여부 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황

- 말소기준권리: 2013년 10월 31일 접수된 반월농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 312,000,000원)입니다.

- 매각으로 인한 소멸: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (갑구의 소유권이전, 갑구의 소유권이전청구권가등기, 갑구의 임의경매, 갑구의 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

- 등기부채권 총액: 312,000,000원

4. 상권분석

본 건은 단독주택(펜션)으로, 주변은 전, 주거나지, 단독주택 및 펜션 등이 혼재된 지역입니다. 인근의 최근 매매 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본 건의 용도 및 형태와는 차이가 있습니다. 제공된 다세대 주택 매매 사례(2026년 2월-4월)는 1.29억~1.4억 원 수준으로, 전용면적은 약 55~57㎡였습니다.

본 건은 317㎡(약 96평)의 토지 위에 135.60㎡(약 41평)의 단독주택(펜션)으로, 이는 인근 다세대 주택 대비 상당히 넓은 토지와 건물을 보유하고 있습니다. 대부도 지역은 서해안 관광 벨트의 일부로, 펜션과 같은 숙박 시설에 대한 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

최근 검색된 정보에 따르면, 대부도 펜션 매매 사례는 3.2억 원에서 10억 원 이상까지 다양하게 존재하며, 이는 토지 면적, 건물 규모, 부대시설 (수영장, 바비큐 시설 등), 바닷가와의 거리, 매출액 등에 따라 큰 차이를 보입니다. 본 건의 감정가 3.56억 원은 이러한 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통

- 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 교육

- "대동초교"가 소재하여 인근에 위치합니다.

* 편의시설 및 주변 환경

- 본 건은 대부도 지역에 위치하며, 검색 결과에 따르면 대부도에는 해변, 갯벌 체험장, 워터파크, 야외 놀이터, 농구장, 족구장 등 다양한 관광 및 레저 시설이 집약되어 있습니다.

- 특히, '대부도펜션시티'와 같은 대규모 펜션 단지가 인근에 있어 관광객 유치에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

- 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 본 건이 위치한 대부동동은 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 상대적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

* 건물 정보

- 2013년 9월 12일에 사용승인된 목구조 2층 단독주택으로, 펜션으로 이용 중입니다. 지층은 보일러실 및 다용도실, 1~2층은 방 3개, 거실, 주방, 화장실 3개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본 건은 특화경관지구, 성장관리계획구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 설정되어 있습니다. 이로 인해 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 등 절차상 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 건물에 대한 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 등기부상 임차인의 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

* 건물 노후도: 2013년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 지상권이 존재하는 경우, 해당 권리를 인수해야 하므로 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 대부동동에 위치한 단독주택(펜션)으로, 약 96평의 넓은 토지와 41평의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 2013년에 신축된 건물은 현재 펜션으로 성업 중이며, 주변 관광지와의 접근성 및 대부도 지역의 특성을 고려할 때 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 지상권 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대부도 관광 특수: 대부도는 수도권에서 접근성이 좋은 해양 관광지로, 펜션 등 숙박 시설에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 넓은 토지 확보: 약 96평의 토지는 향후 증축이나 부대시설 확장을 통한 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 예정이므로, 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 현황 운영 중인 펜션: 현재 펜션으로 운영 중인 건물이므로, 인수 후 즉시 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 355,890,000원입니다. 최근 인근의 다세대 주택 매매가는 1.29억~1.4억 원 수준으로, 본 건과는 시세 차이가 있습니다. 대부도 지역의 펜션 매매 사례를 살펴보면, 토지 규모, 건물 상태, 시설, 매출 등에 따라 3.2억 원에서 10억 원 이상까지 가격대가 형성되어 있습니다.

본 건은 넓은 토지 면적과 현황 펜션 운영이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다. 잠재적 리스크(토지거래허가, 지상권)를 감안하여, 보수적으로 감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 284,000,000원 ~ 338,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53406 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 1567-159

용도: 단독주택 (펜션)

감정가: 355,890,000원

토지면적: 317.00㎡ (약 95.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 135.60㎡ (약 41.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOO (반월농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

건물 사용승인일: 2013년 09월 12일

2. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 대부동동에 위치하며, "대동초교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 논밭, 주거 나지, 단독주택 및 펜션 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다. 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 대해 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 김은정

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 04월 29일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

*주의: 임차인 김은정은 전입일자(2025.04.29)가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 거주 여부 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황

- 말소기준권리: 2013년 10월 31일 접수된 반월농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 312,000,000원)입니다.

- 매각으로 인한 소멸: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (갑구의 소유권이전, 갑구의 소유권이전청구권가등기, 갑구의 임의경매, 갑구의 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

- 등기부채권 총액: 312,000,000원

4. 상권분석

본 건은 단독주택(펜션)으로, 주변은 전, 주거나지, 단독주택 및 펜션 등이 혼재된 지역입니다. 인근의 최근 매매 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본 건의 용도 및 형태와는 차이가 있습니다. 제공된 다세대 주택 매매 사례(2026년 2월-4월)는 1.29억~1.4억 원 수준으로, 전용면적은 약 55~57㎡였습니다.

본 건은 317㎡(약 96평)의 토지 위에 135.60㎡(약 41평)의 단독주택(펜션)으로, 이는 인근 다세대 주택 대비 상당히 넓은 토지와 건물을 보유하고 있습니다. 대부도 지역은 서해안 관광 벨트의 일부로, 펜션과 같은 숙박 시설에 대한 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

최근 검색된 정보에 따르면, 대부도 펜션 매매 사례는 3.2억 원에서 10억 원 이상까지 다양하게 존재하며, 이는 토지 면적, 건물 규모, 부대시설 (수영장, 바비큐 시설 등), 바닷가와의 거리, 매출액 등에 따라 큰 차이를 보입니다. 본 건의 감정가 3.56억 원은 이러한 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통

- 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 교육

- "대동초교"가 소재하여 인근에 위치합니다.

* 편의시설 및 주변 환경

- 본 건은 대부도 지역에 위치하며, 검색 결과에 따르면 대부도에는 해변, 갯벌 체험장, 워터파크, 야외 놀이터, 농구장, 족구장 등 다양한 관광 및 레저 시설이 집약되어 있습니다.

- 특히, '대부도펜션시티'와 같은 대규모 펜션 단지가 인근에 있어 관광객 유치에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

- 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 본 건이 위치한 대부동동은 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 상대적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

* 건물 정보

- 2013년 9월 12일에 사용승인된 목구조 2층 단독주택으로, 펜션으로 이용 중입니다. 지층은 보일러실 및 다용도실, 1~2층은 방 3개, 거실, 주방, 화장실 3개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본 건은 특화경관지구, 성장관리계획구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 설정되어 있습니다. 이로 인해 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 등 절차상 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 건물에 대한 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 등기부상 임차인의 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

* 건물 노후도: 2013년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 지상권이 존재하는 경우, 해당 권리를 인수해야 하므로 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 대부동동에 위치한 단독주택(펜션)으로, 약 96평의 넓은 토지와 41평의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 2013년에 신축된 건물은 현재 펜션으로 성업 중이며, 주변 관광지와의 접근성 및 대부도 지역의 특성을 고려할 때 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 지상권 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대부도 관광 특수: 대부도는 수도권에서 접근성이 좋은 해양 관광지로, 펜션 등 숙박 시설에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 넓은 토지 확보: 약 96평의 토지는 향후 증축이나 부대시설 확장을 통한 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 예정이므로, 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 현황 운영 중인 펜션: 현재 펜션으로 운영 중인 건물이므로, 인수 후 즉시 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 355,890,000원입니다. 최근 인근의 다세대 주택 매매가는 1.29억~1.4억 원 수준으로, 본 건과는 시세 차이가 있습니다. 대부도 지역의 펜션 매매 사례를 살펴보면, 토지 규모, 건물 상태, 시설, 매출 등에 따라 3.2억 원에서 10억 원 이상까지 가격대가 형성되어 있습니다.

본 건은 넓은 토지 면적과 현황 펜션 운영이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다. 잠재적 리스크(토지거래허가, 지상권)를 감안하여, 보수적으로 감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 284,000,000원 ~ 338,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.