나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53378 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 479-14 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림감정 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재" 성포중학교" 북동측 인근에 위치하고 주위는 다세대 주택 주거지대이며 환경은 보통임

교통상황

대상물건으로 차량출입은 용이하며 시내버스정류장이 인근에 소재하여 교통상황은 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층중 2층 201호이며 외벽:페인트 창호:하이샷시 유리

이용상태

시건장치로 인해 내부이용상태는 건축물현황도 등에 의거하면 다세대주택이며, 별첨 내부구조도 등을 참고바람.

설비내역

대상물건의 개요 참조바람

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로서 도로와 평탄하며 다세대 주택부지로 이용 중임

인접 도로상태등

소로한면 포장도로와 접하며 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 인해 임대관계는 미상임,

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.02.26. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경53378 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 479-14 2층201호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 안산천동로9길 11-4 (월피동))

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 서울보증보험 주식회사로부터 ‘대항력포기서’ 제출 (2026.02.26)

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.75㎡ (약 12.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.47㎡ (약 21.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "성포중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 주거지대이며 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상 물건으로 차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 교통상황은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 소로 한 면에 포장도로와 접하며, 상태는 보통입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 가장형의 토지로서 도로와 평탄하며, 다세대 주택 부지로 이용 중입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 중 2층 201호입니다.

* 외벽: 페인트 마감

* 창호: 하이샷시 유리

* 내부 이용상태: 시건장치로 인해 내부 확인은 어려우나, 건축물현황도 등에 의거하면 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.5. 권리분석

* 말소기준권리:

* 2020년 03월 12일 접수, 황경원 귀하의 가압류 (금120,000,000원) [cite: 집합건물 등기부 요약]

* 등기부상 권리 현황 (최종 권리 기준, 매각으로 소멸될 권리):

* 소유권보존 (2007.12.26)

* 소유권이전 (2008.05.07)

* 소유권이전 (2018.10.15, 매매)

* 주택임차권 (을3, 2023.03.31 등기, 권리자: 한국토지주택공사, 보증금 145,000,000원, 전입 2018.10.08, 확정 2018.08.24). 본 임차권은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 가압류 (갑4, 2020.03.12, 말소)

* 압류 (갑6, 2020.07.31, 말소, 안산세무서장)

* 가압류 (갑8, 2022.04.11, 말소, 주택도시보증공사)

* 강제경매 (갑9, 2025.09.25 등기, 권리자: 서울보증보험, 173,722,275원, 사건번호: 2025타경53378). 본 건물이 본 경매 개시결정의 근거가 됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,017,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김진식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-08

* 확정일자: 2018-08-24

* 대항력: 없음 (비고란 명시)

* 주의사항: 서울보증보험 주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.02.26. 제출되었습니다. 이로 인해 해당 임차보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원

1.6. 상권 및 시세 분석

* 주변 건물 매매 정보 (2026년 3월 기준):

* 삼미빌라 (월피동 434-2, 2009년 건축): 전용면적 75.6㎡, 매매가 17,000만원 [cite: JSON]

* 영인위드미 (월피동 476-12, 2010년 건축): 전용면적 54.095㎡, 매매가 10,500만원 [cite: JSON]

* 본건 물건 정보:

* 건물명: 월피동 다세대주택 (2007년 건축)

* 전용면적: 72.47㎡ (약 21.92평)

* 시세 분석:

* 본 건물의 전용면적(72.47㎡)은 삼미빌라(75.6㎡)와 유사한 규모를 가집니다. 삼미빌라의 최근 실거래가는 17,000만원입니다.

* 영인위드미(54.095㎡)의 실거래가(10,500만원)는 면적 차이를 고려할 때 비교적 낮은 수준입니다.

* 따라서 본 건 물건의 현 시세는 유사 면적의 삼미빌라와 비슷한 수준인 17,000만원 내외로 추정됩니다. 감정가(14,900만원)는 최근 시세 대비 낮은 편입니다.

1.7. 생활정보

* 주변 시설: "성포중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 편의시설: 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 일반적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현재 시건장치로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인할 수 없으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 권리관계 확인: 모든 권리관계가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 말소 여부 및 특이사항을 등기부등본과 법원 문건을 통해 재확인해야 합니다.

* 명도: 대항력 있는 임차인이 없으나, 점유자에 따라 이사비 등 협의가 필요할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 2007년에 건축되었습니다. 성포중학교 인근의 주거지역에 자리하고 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 임차인(서울보증보험/한국토지주택공사)이 대항력을 포기하는 ‘대항력포기서’를 제출함에 따라 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 인근 다세대주택이 17,000만원 내외로 거래되고 있어, 본 건의 감정가(14,900만원)는 시세 대비 낮은 편입니다. 주변에 명확한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.10. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: 대항력포기서 제출로 임차보증금 145,000,000원의 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저렴한 감정가: 주변 시세(17,000만원 내외) 대비 감정가(14,900만원)가 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

* 감정가: 149,000,000원

* 인근 시세 (유사 면적): 170,000,000원 내외

* 인수되는 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 건물면적은 72.47㎡ (약 21.92평)로, 삼미빌라(75.6㎡)와 유사합니다. 삼미빌라의 최근 매매가는 17,000만원입니다.

* 감정가 14,900만원은 최근 시세 대비 약 2,100만원 가량 낮습니다.

* 현재 진행 중인 강제경매 채권액(서울보증보험, 173,722,275원)이 감정가보다 높다는 점은 경매가 정상적으로 진행될 가능성을 시사합니다.

* 내부 미확인 및 명도 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근하되, 시세 대비 저렴한 가격 메리트를 활용합니다.

* 예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.