나이스옥션 법원경매 평택 2025타경859 [1] 경기도 평택시 독곡동 464 라이프아파트 5동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 독곡동 소재 ‘송탄소방서’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물 중 제1층 제101호로서 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(접합), 대로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경859 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 독곡동 464 라이프아파트 5동 1층 101호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 1992년 12월 19일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 250,000,000원

토지 면적: 55.02㎡ (약 16.64평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 101.85㎡ (약 30.80평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 55.016㎡

건물 지분: 101.85㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 독곡동에 소재하며, '송탄소방서' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대 주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류(접합), 대로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

말소기준권리: 2023-06-29 접수된 우리은행 근저당 (89,100,000원) 입니다.

소멸되는 권리: 본 경매 물건의 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 기재된 우리은행, 김혜진, 신한카드 관련 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되지 않았습니다. (지상권 등)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-06

대항력: 있음

비고: 임차인 김 는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 그 법적 효력 및 거주 목적에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 의 존재는 점유 및 명도 관련하여 주의 깊은 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지 외에도 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주거 환경

아파트 단지와 다세대 주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 도로를 통해 외부 공도에 연계되어 있어 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다.

5.2. 교육 시설

본 물건 주변의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지 주변의 생활 인프라를 기대할 수 있습니다.

5.3. 병원/관공서

'송탄소방서'가 인근에 위치하여 치안 및 긴급 상황 대응에 이점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

임차인 김 는 대항력을 갖추고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 통상적인 임대차 계약과 다른 상황으로, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 거주 권리에 대한 다툼이 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 명도 지연 또는 추가적인 법적 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 건축물대장 정보 불일치 가능성

제공된 건축물표제부 JSON 데이터 중 일부(총괄표제부, 표제부)에서 건물 용도가 '교육연구시설' 또는 '제1종근린생활시설'로 표기되고, '라이프상가'로 명시된 부분이 있습니다. 이는 본건이 '아파트'라는 정보와 상이하여, 실제 건축물 현황과 공부상 현황 간에 차이가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 전유부 JSON에서는 '라이프아파트'로 표기됨)

6.3. 지역 개발 제한

비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 등 항공 작전과 관련된 지역으로 분류되어 있어, 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시의 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 특이한 보증금/차임 조건, 그리고 건축물대장 상의 잠재적 불일치 가능성은 명확한 확인과 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 대항력 있는 임차인 문제만 해결된다면, 아파트로서의 기본적인 가치를 누릴 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 이하 매입 가능성이 있습니다.

* 평택시 지역 가치: 평택시는 지속적인 개발 호재를 보유한 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 250,000,000원이며, 최근 유사 면적(101.85㎡)의 실거래가는 2026년 6월 19일에 25,800,000원으로 확인되었습니다. 임차인 김 의 보증금이 0원이고 인수 부담이 없다고는 하나, 대항력 문제로 인한 명도 리스크를 감안해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 고려하되, 임차인 명도 관련 불확실성을 반영하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원) 관련 명도 리스크를 감안하여, 낙찰 후 추가 비용 및 시간 소요를 고려하면, 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최근 실거래가인 25,800,000원 수준을 기준으로, 명도 리스크에 대한 보수적인 접근을 한다면 250,000,000원 이하도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차를 통해 명도가 신속하게 이루어진다는 전제 하에, 260,000,000원까지도 경쟁력 있는 입찰가가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.