나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53380 [1] 경기도 광명시 광명동 758-4 아뜨랑스 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 광명동 소재 '광일초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 소규모아파트, 학교, 문화및집회시설(광명스피돔), 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반버스, 좌석버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상7층 건내 3층 304호로서, 외벽 : 화강석, 벽돌 마감 등 창호 : 하이샷시 마감 등 내벽(복도) : 무늬코팅 마감 등 바닥(복도) : 석재타일 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후면 '사진용지'참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 등의 기계설비, 소화전 등의 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉) , 상대보호구역(광남중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호~2027.3.1.),토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 오피스텔로 이용 중임.
2. ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 안산지원 2025타경53380 (1)

소재지: 경기도 광명시 광명동 758-4 아뜨랑스 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 5천 4백만원

토지면적: 32.25㎡ (약 9.75평)

건물면적: 67.55㎡ (약 20.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광명시 광명동에 소재한 '광일초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 오피스텔, 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 문화시설(광명스피돔), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 및 좌석버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 남측으로는 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지는 인접 대지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 12일자 주택도시보증공사의 가압류 등기입니다. [cite:4 (갑3)]

인수되는 권리:

* 을구 1번 순위 주택임차권 (채권자: 이상준, 보증금: 3억 7천 7백만원) [cite:4, cite:5]

- 전입일자: 2020년 10월 12일

- 확정일자: 2020년 9월 21일

- 대항력: 있음 [cite:2, cite:4]

- 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 소유권보존 (2020-09-08) [cite:4 (갑1)]

* 공유자전원지분전부이전 (2020-10-12, 매매) [cite:4 (갑2)]

* 주택도시보증공사 가압류 (2023-07-12) [cite:4 (갑3)]

* 이상준 강제경매 (2025-09-26) [cite:4 (갑4)]

* 국민건강보험공단 압류 (2025-10-14) [cite:4 (갑5)]

특이사항:

* 공유자우선매수신고가 있습니다. [cite:0, cite:4]

* '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 의한 전세사기피해자의 우선매수권이 있습니다. [cite:0, cite:5]

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 업무 복합 지역입니다.

인근에 광명스피돔과 같은 문화시설이 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 광일초등학교가 있으며, 광남중학교도 인접해 있습니다.

* 교통: 주변에 시내버스 및 좌석버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 문화시설(광명스피돔)이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건에는 보증금 3억 7천 7백만원의 대항력 있는 임차인(이상준)이 존재하며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 가장 큰 리스크 요인으로, 실질적인 취득 금액이 예상보다 크게 늘어날 수 있습니다. [cite:2, cite:4, cite:5]

* 공유자 우선매수권 행사 가능성: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰받은 물건이 공유자에게 넘어갈 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 관련 법률에 따른 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어(2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 주택 취득 시 2025.8.26.~2026.8.25.), 취득 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 광명시 내 주요 생활 시설과의 접근성이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 3억 7천 7백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. [cite:2, cite:4, cite:5]

채권자인 이상준이 임차인이기도 하며, 강제경매를 신청한 점을 고려하면 임차 보증금 회수에 대한 의지가 강할 것으로 보이나, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제될 수 있을지는 불확실합니다. [cite:2, cite:4]

공유자 우선매수권 및 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성도 함께 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건은 권리 관계, 특히 임차인과의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 사전 조사가 선행되지 않는다면 투자에 신중해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공 건물로 비교적 최신식이며 양호한 상태일 것으로 기대됩니다.

* 광명시의 입지적 장점: 광명시는 지속적인 개발과 함께 부동산 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

* 우수한 생활 편의성: 초등학교, 버스정류장, 근린생활시설 등 주요 생활 인프라가 가까이 위치해 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(67.05㎡)의 오피스텔이 2023년 11월 3억 3천 9백만원에 거래되었습니다.

감정가는 3억 5천 4백만원입니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 특징은 3억 7천 7백만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험입니다. [cite:2, cite:4, cite:5]

만약 매수인이 임차 보증금 전액을 인수해야 한다면, 이는 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액이므로, 낙찰 후 추가 비용 발생으로 인한 손해 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 임차인 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제되지 않을 경우, 본 물건의 실질적인 투자 가치는 낮아집니다.

임차 보증금 인수 부담을 고려할 때, 현 시세(약 3억 3천만원 ~ 3억 5천만원) 대비 낮은 금액으로 입찰해야 하며, 보수적으로 접근할 경우 3억원 이하의 입찰가 또는 유찰을 고려해야 할 수 있습니다.

만약 임차 보증금의 상당 부분이 경매에서 배당될 수 있다는 명확한 정보가 있다면, 시세 범위를 고려한 입찰을 검토할 수 있겠으나, 현재로서는 높은 위험 부담으로 인해 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

추가로 주변 시설 검색 결과, 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.