나이스옥션 법원경매 안산 2025타경850 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 696-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡중학교" 남측 인근에 위치하는 토지로서 부근은 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택, 체육시설, 공원 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 현황 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 노폭 약 20미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산부곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통 정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상3층 건으로서, 외벽: 치장벽돌 및 석재 붙임 마감 등 창호: 폴딩도어 및 샷시 창호 마감 등.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로서, - 1층 : 근린생활시설(상호: 농랑부랑)로 이용 중임. - 2층 : 다가구주택(2가구)으로 이용 중임. - 3층 : 다가구주택(1가구)으로 이용 중임. - 지층: 근린생활시설(교회)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 물건(㉠~㉦)이 소재함. ("건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

- 공부상 등재된 가구수는 5가구(2층 3가구, 3층 2가구)이나, 외부관찰 및 이해관계인 탐문 내역 등에 의할 때 총 3가구(2층 2가구, 3층 1가구)임. - 건축물현황도상 203호는 현황 202호임. - 건축물현황도상 202호는 201호 및 현황 202호(건축물현황도상 203호)의 일부로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 제시외 물건㉠과 본건 1층은 내부 경계벽 없이 근린생활시설(작업장)로 이용 중임. (후첨 "건물개황도" 및 "사진용지"참조) - 본건 3층에 건축물현황도상 301호 및 302호로 출입가능한 별도 현관문 설치되어 있음.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물들(㉠~㉦)포함
②본건 건물 1층의 건축물대장상 용도는 `제조업소`임
③공부상의 등재가구수는 5가구이나 현황상으로는 3가구임
④본건 건물 1층과 제시외 건물`㉠`은 내부 경계벽 없이 일체로 근린생활시설(작업장)로 이용중이나 건축물현황도 등에 의해 위치와 면적을 특정할 수 있고, 복원이 용이할 것으로 보임
⑤본건 건물 3층에 건축물현황도상 301호 및 302호로 출입가능한 별도의 현관문이 설치되어 있음
⑥건축물현황도상 203호는 현황 202호 임
⑦건축물현황도상 202호는 201호 및 현황 202호(건축물현황도상 203호)의 일부로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경850 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 696-9

용도: 근린주택 (건축물대장상 주요 용도는 단독주택이나, 실제 이용 현황은 근린생활시설 및 주택 혼합)

감정가: 1,372,190,140원

토지 면적: 290.20㎡ (약 87.80평)

건물 면적: 645.17㎡ (약 195.17평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동안새마을금고 (추정)

건축 연도: 1993년 (사용승인 1994년 3월 10일)

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상3층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 상록구 부곡동, 부곡중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택, 체육시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 12일 접수된 동안새마을금고의 근저당권 (을12) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 현황 조사 결과, 대항력 있는 임차인 이화겸이 존재합니다. (보증금 및 차임 미상)

* 임차인 현황:

* 이화겸: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2008-03-20. 대항력 있음. 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 김재식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-08. 대항력 없음.

* 김재식: 보증금 67,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-08, 확정일자 2023-06-08. 대항력 없음.

* 박슬기: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-09. 대항력 없음.

* 박슬기: 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-09-09, 확정일자 2024-09-09. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 이화겸의 보증금은 미상이므로 추가 확인 및 인수 여부 검토가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 근린주택으로, 1층은 근린생활시설(제조업소, 작업장), 지하1층은 근린생활시설(교회), 2층 및 3층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 지역 내 기본적인 상업 및 주거 기능을 담당하고 있습니다.

* 주변 시세: 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 71.95㎡ ~ 76.9㎡ 기준으로 2026년 3월 실거래가가 1억 5백만원 ~ 1억 4천만원 수준으로, 평당 약 142만원 ~ 194만원의 시세를 보입니다. 이는 대상 물건과는 건물 유형이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 부곡중학교가 인근에 위치하며, 체육시설 및 공원 등 편의시설이 소재합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이화겸 임차인은 2008년부터 거주 중이며 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상입니다. 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 상당할 수 있어 철저한 확인이 필요합니다.

* 공부상 내용과 현황 불일치:

* 건물 1층의 건축물대장상 용도는 ‘제조업소’이나, 실제로는 근린생활시설(작업장)로 이용 중이며 제시외 건물 ㉠과 내부 경계벽 없이 일체로 사용되고 있습니다.

* 공부상 등재 가구수는 5가구이나 현황 3가구입니다.

* 건축물현황도상 호수 표기 및 이용 현황에 혼동이 있습니다 (예: 203호가 현황 202호, 202호가 201호 및 현황 202호 일부로 이용).

* 제시외 건물 포함: 총 120.00㎡ 규모의 제시외 건물 ㉠~㉦이 일괄 매각에 포함됩니다.

* 건물 내부 구조 복잡성: 1층 및 제시외 건물 ㉠은 일체로 이용 중이며, 3층에는 별도 현관문이 설치되어 있어 내부 이용 현황 파악 및 명도 시 복잡성이 예상됩니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 국적 및 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대로변에 접하고 있어 입지 조건은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상, 공부와 현황 간 다수의 불일치, 제시외 건물 포함 등 명도 및 권리관계 분석에 있어 상당한 주의가 요구됩니다. 건물 내외부 이용 현황이 복잡하여 면밀한 현장 조사가 필수적입니다. 특히, 대항력 있는 임차인 이화겸의 보증금 규모가 본건의 실질적인 인수 금액에 큰 영향을 미칠 것이므로, 이에 대한 명확한 확인 없이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대로변에 인접한 양호한 입지 조건.

* 근린주택으로서 상가와 주택의 혼합 운영 가능성.

* 정확한 시세 조사를 통해 감정가 대비 합리적인 가격에 취득 시, 명도 및 리스크 해결 후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,372,190,140원입니다. 주변 다세대 주택의 시세 정보를 감안할 때, 감정가가 지역 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이화겸의 보증금이 미상인 점, 건물 현황과 공부상의 차이, 제시외 건물 등 여러 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 현재까지 파악된 정보 기준이므로 실제 이화겸 임차인의 보증금 규모는 반드시 확인해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 인수해야 할 보증금 액수를 명확히 파악한 후, 명도 비용, 수리 비용, 예상 임대 수익 등을 감안하여 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이라는 가정 하에, 리스크를 감안한 예상 입찰가는 감정가 1,372,190,140원을 기준으로 11억 5천만원 ~ 12억 5천만원 범위에서 신중하게 접근할 것을 제안합니다. (실제 인수 보증금 규모에 따라 이 범위는 달라져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.