나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53355 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 553-2 대영빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 "부곡초등학교"동북측 인근의 옹주길에 위치하며 부근 은 공동주택 밀집지역으로 북측은 부곡공원(임야)과 접하고 서남측에는 제일컨트리클럽(제일 CC)이 소재하여 주거환경은 무난한 편임.

교통상황

차량의 접근이 용이하며 서측인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층의 다세대주택임. -외벽:드라이비트위 페인팅 마감 -내벽:벽지 타일 등마감 -창호:샷시창

이용상태

4층규모 다세대주택의 2층201호 단위세대임 (방2,거실,주방겸 식당,욕실겸 화장실,발코니,현관 등)

설비내역

급배수,위생설비,소화설비,도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리 형상의 다세대주택부지로 동북측은 부곡공원(임야)과의 사이에 높이 약4-5 미터정도의 축대가 있음.

인접 도로상태등

남측으로 소로2류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53355 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 553-2 대영빌라 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 25,000,000원

토지면적: 23.99㎡ (약 7.26평)

토지지분: 5.9984㎡ (약 1.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.41㎡ (약 13.13평)

건물지분: 10.8525㎡ (약 3.28평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 "부곡초등학교" 동북측 인근의 옹주길에 위치하며, 공동주택 밀집 지역입니다. 북측은 부곡공원(임야)과 접하고 서남측에는 제일컨트리클럽(제일 CC)이 소재하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

국민건강보험공단의 압류 (2022-05-10)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리 (임차인):

임차인 이재구는 2021-01-08 전입신고를 하였으며 대항력이 있습니다. 그러나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

기타 권리 사항:

국민건강보험공단의 압류가 말소기준권리이며, 주식회사케이아이코아즈대부의 6번 이재삼지분강제경매(채권액 14,165,614원)가 본 경매 사건의 개시 결정입니다. 이 외 등기부상 기타 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

공유자 우선매수 신고 관련:

지분매각으로 인해 공유자 우선매수 신고가 가능하나, 이에 대한 제한 사항이 있습니다. 우선매수 신청을 한 공유자는 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 차회 기일부터는 우선권이 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본건은 공동주택 밀집 지역 내에 위치하여 주거지의 안정적인 수요가 예상됩니다.

주변 상가 및 편의시설:

인근에 부곡초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 부곡공원 및 제일컨트리클럽이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비:

철근콘크리트조 평슬라브 지붕의 4층 다세대주택으로, 외벽은 드라이비트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 소화, 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.

이용 상태:

본건은 4층 규모 다세대주택의 2층 201호이며, 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각:

토지 및 건물 지분 매각이므로, 해당 지분 소유권 외에 다른 공유자들과의 관계 및 협력이 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 (보증금 미상):

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 해당 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고 제한:

공유자 우선매수 신고 절차 및 제한 사항을 면밀히 파악해야 합니다.

외부 시설:

인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으며, 학교, 공원, 컨트리클럽 등이 소재하여 전반적으로 양호한 환경입니다.

1.6. 시세 분석

최근 매매 사례 분석:

주변 유사 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 53.40㎡ 면적의 다세대주택이 16,600만원에 거래되었습니다 (건축 연도 2017년).

* 2026년 7월, 52.17㎡ 면적의 다세대주택이 14,000만원에 거래되었습니다 (건축 연도 2016년).

* 2026년 7월, 59.94㎡ 면적의 다세대주택이 12,800만원에 거래되었습니다 (건축 연도 2001년).

면적별 가격 비교:

본건 건물 지분 면적(10.8525㎡)을 기준으로 환산 시, 인근 시세는 약 2,318만원에서 3,376만원으로 추정됩니다.

건물 연식 및 상태 고려:

본건은 2003년 준공으로, 최근 거래된 신축 건물보다는 연식이 오래되었습니다. 감정가는 2,500만원으로, 산출된 지분 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

저평가 가능성:

감정가가 2,500만원으로, 지분 면적 기준 추정 시세 범위(2,318만원~3,376만원)에 포함되어 있어, 급매물로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

임차인 리스크 관리:

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로 명도에 따른 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 원만한 명도 진행이 중요합니다.

향후 가치 상승 가능성:

지역 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따라 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택 지분 매각 물건입니다. 비교적 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금은 0원으로 파악되며, 공유자 우선매수 신고 제한 등 일부 주의사항이 존재합니다. 감정가는 2,500만원이며, 최근 거래 사례 및 지분 면적 기준 시세 분석 결과, 합리적인 수준으로 판단됩니다. 지분 매각이라는 특수성을 고려하되, 적극적인 시세 조사와 권리 관계 재확인을 통해 신중한 투자가 요구됩니다.

1.9. 예상 입찰가

산출 근거:

감정가 2,500만원, 지분 면적 기준 추정 시세 범위(2,318만원~3,376만원)를 종합적으로 고려하였습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점과 공유자 우선매수 신고 제한 사항을 감안하여, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

제시 가격:

28,000,000원 ~ 32,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.