나이스옥션 법원경매 평택 2025타경845 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 779-4 1동 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '만정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제 반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 8층중 1층으로서, 외 벽: 석재붙임 및 패널 마감 내 벽: 인테리어 마감 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, '자동차관련시설 및 근린생활시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로 및 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m∼12m)(접합), 주차장, 가축사육제한구 역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공도읍에 소재하는 만정타워 1층에 속하는 전유부분임.
상가임차인이 과일가게를 운영중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경845 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 779-4 1동 1층109호 (신주소: 경기도 안성시 송원길 23)

용도: 근린상가 (현재 과일가게 운영 중)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택새마을금고 (구 평택중앙새마을금고)

감정가: 312,000,000원

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 32.10㎡ (약 9.71평)

건물 면적: 47.79㎡ (약 14.46평)

매각 대상: 토지, 건물 일괄 매각

건축물 현황: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 (109호)

사용승인일: 2016년 3월 16일

주요 용도 (건축물대장): 자동차관련시설 (현재 이용: 근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '만정초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

해당 물건은 '만정타워' 1층에 속합니다.

2.2. 교통 환경

차량 진입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

남측으로는 중로, 동측으로는 소로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용 계획

지역 지구: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역

도로 관계: 소로1류 (폭 10m~12m) 접합

기타: 주차장, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2016년 4월 26일자 평택중앙새마을금고 근저당권입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자는 평택새마을금고이며, 채권 총액은 653,068,002원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (이재훈)

보증금: 20,000,000원

차임: 750,000원

사업자등록일: 2020년 6월 19일

확정일자: 2020년 6월 15일

배당신고일: 2025년 10월 14일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 업종 현황

본건은 상가 건물 1층 점포로, 현재 과일 가게가 운영 중입니다.

주변 아파트 단지 및 주택가로 인한 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근 '만정초등학교'와 주거 단지 내 상업 시설과 연계될 수 있습니다.

'만정타워' 자체의 집객력과 주변 상권의 시너지 효과를 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설 인프라 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

만정초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인의 대항력은 없으나, 명도 협상 시 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 건축물 용도 관련 리스크

건축물대장상 주 용도는 '자동차관련시설'이나, 현황은 '근린생활시설'로 이용 중입니다.

사용승인일(2016년) 이후 관련 법규 준수 여부 확인이 필요하며, 용도 불일치 시 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍의 주거 밀집 지역에 위치한 1층 상가 점포입니다.

만정초등학교 인근 및 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

권리관계는 모두 소멸될 예정으로 법적 리스크는 낮으나, 현황 용도와 건축물대장상 용도 간의 차이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

적절한 가격에 낙찰받을 경우, 안정적인 상권 내에서의 임대 수익 및 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 주거 수요 확보 가능.

차량 및 대중교통 이용이 편리한 접근성.

모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 최소화.

1층 상가의 높은 집객력과 업종 선택의 유연성.

9. 예상 입찰가

감정가: 312,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용 및 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

시세 대비 저평가 여부, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 파악하여 낙찰가를 산정하시길 바랍니다.

실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 정보를 반영하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.