나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42689 [1] 경기도 안성시 대덕면 내리 148-2 센트럴하우스 비동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 내리 소재 '중앙대학교 다빈치캠퍼스' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 전, 답 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2016.05.23.) 외벽 : 타일 붙임 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법 >, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경42689 (1)

소재지: 경기도 안성시 대덕면 내리 148-2 센트럴하우스 비동 4층403호

용도: 다세대주택

건물명: 센트럴하우스

동/호수: 비동 403호

층수: 4층 / 총 5층

사용승인일: 2016.05.23

감정가: 130,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.76㎡ (약 12.33평)

토지지분: 40.756㎡ (약 12.33평)

건물면적 (전용면적): 46.10㎡ (약 13.94평)

건물지분: 46.1㎡ (약 13.94평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 내리 소재 '중앙대학교 다빈치캠퍼스' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 전, 답 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 성장관리권역

* 공장설립승인지역

* 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기 (접수일자: 2025.09.22)이며, 본 매각으로 인해 위 권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.04.15

* 확정일자: 2022.03.21

* 배당신고일자: 2024.06.25

본 건은 임차인 이운혁 씨가 거주 중이나, 2026년 6월 1일 자로 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 해당 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였습니다.

이에 따라, 임차인은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한 상태입니다.

따라서 본 매각 절차를 통해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 기타 권리 분석

* 등기부상 소유권보존, 소유권이전 등기 등이 존재합니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 및 안성시의 압류 등기 등이 존재하며, 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 대덕면 내리 지역은 현재 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 일부 근린생활시설, 그리고 농경지(전, 답)가 혼재된 지역입니다.

특히, '중앙대학교 다빈치캠퍼스' 인근에 위치하여 대학생 및 교직원 등 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근 지역에는 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지는 '중앙대학교 다빈치캠퍼스'와 인접해 있으며, 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정된 교육시설이 주변에 존재할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 의미의 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역' 및 '공장설립승인지역'으로 지정되어 있어, 해당 지역의 특성상 관련 시설이 인근에 존재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 대항력 있는 임차인이 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인이 대항력을 포기하고 매수인에 대한 보증금반환청구권을 포기함으로써, 임차인으로 인한 보증금 인수 위험은 완전히 해소되었습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성으로 인해 시세 변동 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 대덕면 내리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2016년 준공)에 속하며 건물 및 토지가 일괄 매각 대상입니다.

주요 장점으로는 '중앙대학교 다빈치캠퍼스' 인근이라는 입지적 이점과, 임차인의 대항력 포기로 인한 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 들 수 있습니다.

다만, 주변 지역은 주거시설과 농경지가 혼재된 지역 특성을 가지며, 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2016년) 다세대주택으로 상대적으로 양호한 건물 상태 기대

* '중앙대학교 다빈치캠퍼스' 인근 위치로 안정적인 임대 수요 기대

* 임차인의 대항력 포기 확약으로 보증금 인수 위험이 없어 안전한 투자가 가능

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 130,000,000원입니다.

최근 인근 유사 연립주택(건축년도 2001년, 면적 24.9㎡)의 매매가가 3,300만원 ~ 5,000만원 수준이었던 점을 고려할 때, 본 건은 건축년도(2016년) 및 전용면적(46.10㎡)이 더 크고 신축이라는 점에서 감정가 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

특히, 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 입찰가를 산정함에 있어 매우 긍정적인 요소입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 제시합니다.

다만, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 시장 상황을 면밀히 재확인하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.