나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42668 [1] 경기도 평택시 서정동 433-26 서정메트로하임 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 북서측에 소재하는 서정메트로하임 제6층 제603호로서 주위는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본 건 남측 약 300m거리에 서정리역이 소재하며 서측 인접도로(탄현로) 변에 공공버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 외벽: 치장 화강석판 붙임 내벽: 도배 및 일부 타일 마감 창호: 합성수지 창호

이용상태

근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 용으로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 개별난방설비, 급탕설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단지의 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

중로2류(폭 15~20m) 소로3류(폭 8m 미만)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(접함), 중로2류(접함), 가축사육제한구역, 비행안전6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현황조사 시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형 생활주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42668 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 서정동 433-26 서정메트로하임 6층603호

* 건물명: 서정메트로하임

* 용도: 도시형생활주택 (근린생활시설, 업무시설 겸용)

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 5.01㎡ (약 1.52평)

* 토지지분: 5.007㎡ (약 1.51평)

* 건물면적: 26.37㎡ (약 7.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 16층

* 해당 층수: 6층

* 사용승인일: 2016년 12월 29일

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 북서측에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재하는 상업지역 내에 소재합니다.

* 교통 상황: 본건 남측 약 300m 거리에 서정리역이 있으며, 서측 인접도로(탄현로) 변에 공공버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 중로2류(폭 15~20m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 10일자 서울남부지방법원의 가압류 (김태은, 110,000,000원)가 말소기준권리입니다.

* 소멸 예상 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 취득 시 해당 지상권의 존속 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

* 특이사항: 현황조사 시 이해관계인 부재로 정확한 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 평택시 서정동 상업지역 내 위치하며, 서정리역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 시설 밀집 지역입니다.

* 상권 내 위치: 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등 다양한 용도의 건물들과 혼재되어 있으며, 유동인구 및 배후수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 상권 가치: 서정리역과 인접하여 교통의 요지로서, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 서정리초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 편의 시설: 서정리역 인근 상업지역으로 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 서정리역(지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 도심 및 외곽 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현재 점유자의 정확한 임대차 보증금 및 월세 금액이 파악되지 않았습니다. 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 시 예상치 못한 금전적 또는 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 토지거래허가구역: 해당 지역이 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 잔금 납부 시 토지거래허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전6구역(전술)에 속해 있어 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 등이 혼합된 건물로, 시설 관리 및 유지보수에 있어 일반 아파트보다 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 건물 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역 및 숙박시설 혼재 지역의 특성상 유흥업소 등 편의시설과 혼재될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 서정메트로하임 도시형생활주택으로, 서정리역 인근 상업지역에 속하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다. 16층 건물 중 6층에 위치하며, 전용면적 약 8평으로 1인 가구나 소규모 가구에게 적합한 소형 주거 공간입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위는 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황이 미상인 점은 주의해야 할 부분입니다. 상업지역의 이점과 역세권 입지를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있으나, 토지거래허가구역 및 비행안전구역 등 일부 제한 사항은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서정리역 도보 접근 가능 거리로 시세 상승 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2016년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 상업지역 인프라: 주변 상업시설, 업무시설, 교통망 등 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,000,000원입니다.

최근 주변의 다세대 주택 매매 사례(2026년 5월)로는 48.06㎡가 53,000,000원, 49.62㎡가 80,000,000원, 59.64㎡가 110,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 도시형생활주택으로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물이며 서정리역 역세권 입지입니다. 제공된 다세대 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵지만, 유사한 면적대의 소형 주택이 역세권 상업지역에 위치한 경우 평당 700만원~900만원 수준을 형성하는 것으로 파악됩니다.

본건의 전용면적은 26.37㎡ (약 7.98평)이므로, 이를 기준으로 환산하면 약 55,860,000원 ~ 71,820,000원 범위가 됩니다.

다만, 신축 건물, 역세권 프리미엄, 잠재적 임대 수익률 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 94,000,000원 수준은 적정 범위 내에 있다고 판단됩니다.

인수되는 권리가 없고, 채권 총액이 감정가와 유사한 점을 감안하여, 보수적인 투자 관점에서 경쟁률과 명도 가능성 등을 종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위를 제안합니다.

정확한 입찰가 결정은 해당 물건의 현장 방문, 정확한 임대차 관계 확인, 주변 시세에 대한 추가적인 심층 분석 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.