나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42650 [1] 경기도 안성시 양성면 동항리 822 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 양성면 동항리 소재 '양성면사무소' 북서측 인근 동항2일반산업단지 내에 위치하며, 부근은 공장을 위주로 일부에 지원시설이 소재하는 공업지대로서, 제반여건 은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보 통시 됨.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사지내 자체지면 평탄하게 조성한 가장형에 가까운 토지로서, 공업용 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 북서측 및 북동측으로 왕복2차선의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후면 개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물 4동, 수목 1식, 제시외 기계기구 2개가 소재 함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3) : 2018.11.23.자로 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로, 외벽 : 판넬노출 및 징크마감 내벽 : 판넬노출 등 바닥 : 에폭시 코팅 등 창호 : 하이새시 창호임. 기호(4) : 2018.11.23자로 사용승인된 일반철골구조 콘크리트슬래브지붕 4층 건으로, 외벽 : 페어그라스, 돌붙임, 징크마감 및 복합판넬 붙임 내벽 : 몰탈위 페인팅, 자기질 타일 마감 및 내부 인테리어 등 바닥 : 아스타일 및 자기질 타일 깔기 등 창호 : 칼라알루미늄 및 하이새시 등임.

이용상태

기호(2,3)은 제조장 및 부대시설이고, 기호(4)는 사무실, 숙소 및 부대시설이나, 현재 공실 상태로서 상세내역은 후면 건물개황도 참고 바람.

설비내역

공히 화재경보설비가 되어 있으며, 기호(2)는 위생설비, 급배수설비 등, 기호(4)는 위생설 비, 급배수설비, 시스템에어컨 및 전기판넬을 이용한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물(부합물및종물) 4동이 소재하며, 기호(2) 및 기 호(3)에 제시외기계기구(호이스트) 각 1개씩이 소재함.

공부와의 차이

본건은 공부상 '경기도 안성시 양성면 동항리 동항2일반산업단지5-1' 지상으로 등재되어 있 으나, 토지개발사업 완료로 지적정리되어 현황은 기호(1)인 '경기도 안성시 양성면 동항리 822'지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구는 건물가격에 포함
2. 제시외 건물, 수목, 기계기구 포함(감정평가서 ㄱ~ㅅ 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42650 (1)

소재지: 경기도 안성시 양성면 동항리 822

용도: 공장

감정가: 4,024,841,200원

토지면적: 3844.60㎡ (약 1163.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2572.40㎡ (약 778.35평)

건물 제시외면적: 348.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

특이사항:

* 일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계 및 기구는 건물 가격에 포함됨.

* 제시외 건물, 수목, 기계기구 포함 매각 (감정평가서 ㄱ~ㅅ 참조).

토지 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 7,907,672,216원

* 주요 권리 내역: 중소기업은행 근저당 (30억), 하나은행 근저당 (6억), 주식회사 에스이아이 근저당 (7150만), 서울보증보험 가압류 (13.5억), 신용보증기금 가압류 (17.4억), 중소벤처기업진흥공단 가압류 (6149만), 한국무역보험공사 가압류 (4.6억), 중소기업은행 가압류 (6.1억), 중소기업은행 임의경매 (31.5억)

건물 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 7,907,672,216원

* 주요 권리 내역: 토지 등기부와 유사하며, 중소기업은행 근저당 (30억), 하나은행 근저당 (6억), 주식회사 에스이아이 근저당 (7150만), 서울보증보험 가압류 (13.5억), 신용보증기금 가압류 (17.4억), 중소벤처기업진흥공단 가압류 (6149만), 한국무역보험공사 가압류 (4.6억), 중소기업은행 가압류 (6.1억), 중소기업은행 임의경매 (31.5억)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안성시 양성면 동항리 822 소재, '양성면사무소' 북서측 인근 동항2일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 공장을 위주로 일부 지원시설이 소재하는 공업지대로, 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 남동하향의 완경사지 내에 자체 지면이 평탄하게 조성된 가장형에 가까운 형태이며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 북서측 및 북동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

관련 법규에 따라 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 준보전산지, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 가장 먼저 설정된 담보 물권으로, 2019년 6월 26일 중소기업은행 근저당권(을3)이 말소 기준 권리가 됩니다.

3.2. 소멸 예정 권리

낙찰자는 말소 기준 권리보다 후순위인 을4, 을5, 갑4, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 (본건 경매 개시 결정) 등 모든 권리를 인수하지 않고 소멸됩니다.

3.3. 인수 가능 권리

현재까지 파악된 바로는 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 조사되어, 향후 실제 점유 관계 확인 시 주의가 필요합니다.

3.4. 총 채권액

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 7,907,672,216원으로, 이는 감정평가액 4,024,841,200원을 크게 상회합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 위치

본 물건은 동항2일반산업단지 내에 위치하여, 주변이 공업시설 위주로 형성되어 있습니다. 이는 관련 산업과의 연계성 및 사업 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 지원시설 연계

일부 지원시설이 소재하고 있어 산업단지 운영에 필요한 기본적인 지원 기능을 갖추고 있습니다.

4.3. 전반적 평가

전반적인 산업단지 여건은 보통 수준으로 평가되며, 성장관리권역 내 위치는 수도권 지역의 개발 정책과 연관성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

공장 밀집 지역의 특성상 주거 편의시설이나 대형 상업시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. '양성면사무소'가 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스 이용은 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

차량으로의 접근성은 양호하며, 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

5.3. 주변 환경

주변은 공업지대로, 혐오시설이나 심각한 환경 문제에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권 총액 과다

등기부상 총 채권액이 감정가를 약 2배 가까이 상회하므로, 경매 절차에서 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다. 이는 초기 입찰 시 가격 결정에 중요한 고려 사항이 됩니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

다수의 근저당권 및 가압류가 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 다만, 말소 기준 권리 하의 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 존재하고 보증금 관련 문제가 발생할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 규제

준보전산지, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 향후 개발 또는 이용 시 해당 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 제시 외 물건 관리

건물, 수목, 기계기구 등 제시 외 물건이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 명도 절차에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 안성시 양성면 동항리 822에 소재한 공장으로, 토지 약 3844.60㎡ (약 1163평), 건물 약 2572.40㎡ (약 778평)를 포함하며, 감정가는 40.2억 원입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

7.2. 입지 및 환경

동항2일반산업단지 내 위치하며, 주변은 공업지대로 제반 여건은 보통입니다. 차량 진입은 용이하며, 교통 사정은 보통입니다.

7.3. 권리 상태

다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소 기준 권리 하의 모든 권리는 낙찰로 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 채권액은 감정가를 크게 상회합니다.

7.4. 임차인 현황

인수할 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 향후 확인이 필요합니다.

7.5. 종합적 평가

본 물건은 산업단지 내 공장으로서 사업적 가치를 지니고 있습니다. 그러나 높은 총 채권액과 다수의 권리 설정, 임대 관계의 불확실성, 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 제시 외 물건 포함 여부 및 실제 현황 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 내 입지

동항2일반산업단지라는 특정 산업 클러스터 내에 위치하여, 관련 기업과의 시너지 효과 및 물류 효율성 증대가 기대됩니다.

8.2. 토지/건물 일괄 매각

토지와 건물을 동시에 취득함으로써 별도의 명도나 재건축 없이 즉시 활용 또는 운영이 가능합니다.

8.3. 제시 외 물건 포함

건물 외 수목, 기계기구 등도 포함되어 있어, 현황에 따라 추가적인 자산 가치 상승 또는 활용 가능성이 있습니다.

8.4. 공장 용도 적합성

일반공업지역에 해당하며, 공장 건축물로서 최적의 용도입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 가격 산정의 어려움

본 물건의 예상 입찰가를 현재 시점에서 명확하게 산정하기는 어렵습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

* 총 채권액이 감정가를 크게 초과하므로, 다수의 유찰이 예상됩니다.

* 현재 부동산 시장 상황, 안성시 지역 내 공장 시세, 유사 물건의 실거래가 등이 반영되어야 합니다.

* 건물의 실제 상태, 제시 외 물건의 가치, 향후 명도 가능성 및 소요 비용 등 현장 실사 결과를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 임대 수요 및 공장 가동률 등 수익성 분석 또한 필수적입니다.

9.2. 접근 전략

따라서, 본 물건에 대한 전략적인 접근은 여러 차례의 유찰을 염두에 두고, 감정가의 50% 수준부터 시작하여 점진적으로 가격을 조정해 나가는 것이 합리적입니다. 최종 입찰가는 실질적인 시장 가치, 예상 임대 수익, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 추가적인 심층 분석 없이는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.