나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42667 [1] 경기도 평택시 합정동 소사3지구4블록 평택뉴비전엘크루 110동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 함정동 소재 "참이슬아파트" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 3층 302호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

외곽공도와 연계하여 단지내 도로 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기준시점 현재 지적미정리 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에는 대지권 가격 포함
2. 분양회사에 대한 사실조회 결과 분양대금(대지, 건물) 완납됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42667 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 소사3지구4블록 평택뉴비전엘크루 110동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 314,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 74.83㎡ (약 22.6평)

건물지분: 74.834㎡ (약 22.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 대항력있는임차인

주의사항: 대지권 미등기이나 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에는 대지권 가격 포함. 분양대금(대지, 건물) 완납됨

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 평택시 함정동 소재 "참이슬아파트" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

토지형상및이용상태: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접도로상태: 외곽 공도와 연계하여 단지 내 도로 접근 가능함.

토지이용계획및제한상태: 기준시점 현재 지적 미정리 상태임.

공부와의차이: 없음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1. 근저당권 (디비저축은행, 2022-08-09).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수되는 권리: 을2. 주택임차권 (이정우).

임차인 상세:

* 임차인: 이정우

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-28

* 확정일자: 2022-03-21

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 해당 주택임차권은 인수되는 권리임.

기타 권리사항:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (박승제).

* 을1: 근저당권 (디비저축은행, 60,000,000원) - 말소기준권리.

* 갑5: 강제경매 (서울보증보험, 297,912,320원) - 말소 예정.

총 등기부채권액: 340,000,000원.

1.3. 상권분석

주변개발현황: 본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재된 주거 지역으로, 주변에 롯데마트 등 상업시설이 있어 생활 편의성이 높음.

인근편의시설:

* 병원: 굿모닝병원, 성심한방병원 등.

* 공원: 동부공원, 배다리 공원 등.

* 상업시설: 롯데마트 등.

* 교육시설: 소사벌초등학교 (인근), 평택고등학교 (인근).

1.4. 생활정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 19층 건물 내 3층 302호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태: 아파트로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비 및 승강기 설비 등이 있음.

1.5. 잠재적리스크

대지권미등기: 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 정확한 내용은 알 수 없음. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있음.

대항력 있는 임차인: 임차인 이정우는 대항력이 있으며, 보증금 280,000,000원은 낙찰자가 인수해야 함. 이는 상당한 재정적 부담이 될 수 있음.

지적미정리상태: 토지 이용 계획 및 제한 상태가 기준시점 현재 지적 미정리 상태로, 향후 토지 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없음.

임대관계미상: 기타 참고사항에 임대관계는 미상이라고 기재되어 있으나, 임차인 현황에 이정우가 명시되어 있고, 등기부상 대항력 있는 임차인으로 확인됨.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 아파트로, 입지 조건은 주거 지역으로서 보통 수준입니다. 분양 대금이 완납된 상태이며, 주변 편의 시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대지권 미등기 상태이며, 특히 2억 8천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 반드시 인수해야 하는 중요한 부담입니다. 따라서, 입찰 시 해당 임차인의 보증금을 포함한 총 인수 금액을 면밀히 고려하여야 합니다.

1.7. 투자포인트

평택시 지역 내 아파트 물건으로, 지역 발전 가능성이 있습니다.

분양대금이 완납되어 소유권 이전 관련 복잡한 문제가 발생할 가능성이 적습니다.

주변의 생활 편의시설 및 교통 여건이 비교적 양호하여 주거 가치가 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 314,000,000원입니다.

인수해야 하는 임차인의 보증금은 280,000,000원입니다.

제공된 정보에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

감정가 314,000,000원 - 인수 보증금 280,000,000원 = 34,000,000원.

이는 단순 계산에 따른 수치이며, 실제 입찰가 산정 시에는 물건의 시장 가치, 권리 관계의 복잡성, 낙찰 후 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮아질 가능성이 있습니다. 본 물건의 총 예상 부담액 (입찰가 + 인수 보증금)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.