나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52999 [1] 경기도 광주시 능평동 359-34 쉬즈마일303동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평초등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 저층의 공동주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대로 서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상단지까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 배차간격 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 드라이비트 및 외장석 타일 붙임 마감 등. 바닥 : 강마루 및 일부 타일깔기 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 플라스틱샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방2개, 거실, 주방/식당, 욕실2개 및 발코니 등) 및 전용·단독으로 사용 중인 다락 밑 테라스(제시외건물)로 이용 중임. [후첨 '내부구조도'참조]

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고평탄하게 조성된 사다리형의 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사 육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래 계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독, 다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 대상물건은 최상층(4층)으로서 내부계단을 이용하여 단독으로 사용 중인 제시외건물(다락 및 테라스 등)이 소재하는 것으로 조사되었는 바, 분양·거래 관행과 전용(轉用)사용 여부 및 압류의 효력이 미치는 물적 범위 등을 고려하여, 대상물건에 포함하여 감정평가하였으 니, 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 김지웅)로부터 2026. 4. 22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경52999 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 능평동 359-34 쉬즈마일303동 4층402호

1.3. 건물 개요

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2016년 09월 20일

* 층수: 4층 중 4층 (최상층)

* 전용면적: 60.48㎡ (약 18.30평)

* 토지면적: 68.95㎡ (약 20.86평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

331,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산강제경매

1.7. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평초등학교' 북측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택 지대로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 배차 간격 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대상 물건은 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시세 분석

최근 3건의 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 160,000,000원에서 247,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있습니다.

* 2026년 5월 거래: 경기도 광주시 능평동 227-12번지 포레스빌(103동) 53.84㎡(전용) 매매가 160,000,000원 (약 297만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 경기도 광주시 능평동 130-20번지 두루미인3차(바동) 59.96㎡(전용) 매매가 164,000,000원 (약 273만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 경기도 광주시 능평동 625번지 필하우스 52.3㎡(전용) 매매가 247,000,000원 (약 472만원/㎡)

본 건은 60.48㎡(전용)이며, 2016년 9월경 사용 승인된 건물로, 최상층에 다락 및 테라스가 있어 유사 면적 대비 높은 가치를 가질 수 있으나, 최근 거래 사례들의 가격대는 감정가(331,000,000원)에 비해 다소 낮은 편입니다.

2.5. 주변 환경

주변은 공동주택 단지 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있으며, 능평초등학교가 인근에 위치합니다. 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 04월 07일에 접수된 케이비캐피탈의 가압류 (채권금액: 26,558,304원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 을3 임차권 (김지웅, 400,000,000원), 갑4 가압류 (케이비캐피탈), 갑6 가압류 (수협은행), 갑8 강제경매 (주택도시보증공사), 갑9 압류 (광주시) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1.임차인 김지웅 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-02

* 확정일자: 2021-02-02

* 배당신고일자: 2023-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 대항력은 포기한 것으로 확인됩니다.

3.3. 2.임차인 방정윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-11

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않으나, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 22일자로, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경' 이라는 특수물건정보가 있습니다. 이는 임차인 김지웅의 보증금 400,000,000원에 대해 HUG가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 해당 임차권은 말소될 예정임을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건은 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 상세한 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 능평초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

대상 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상의 경우 허가 요건을 확인해야 합니다.

6.2. HUG 확약서 관련 내용

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용에 따라 임차인 김지웅은 대항력을 포기하였으나, '전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 조건이 있습니다. 이는 HUG의 회수 과정 또는 잔여 채권의 처리 여부에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 임차인 현황에서 대항력이 없다고 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 최상층에 다락 및 테라스가 있는 것이 특징입니다. 교통 및 교육 환경은 보통 수준이며, 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되는 강제경매 사건입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 김지웅의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 다만, 토지거래계약 허가구역에 포함되어 있어 관련 규정 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최상층 다락 및 테라스 보유: 추가적인 공간 활용이 가능한 특수성으로 인해 희소성 가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 취득 가능.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금 4억원이 낙찰자에게 인수되지 않음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 331,000,000원이나, 주변 유사 물건들의 최근 거래가(160,000,000원 ~ 247,000,000원)와 비교 시 감정가 대비 시세 차이가 있습니다. 물건의 특징(최상층, 다락/테라스, 신축 연도) 및 HUG의 적극적인 채권 회수 의지를 고려할 때, 감정가를 기준으로 90% ~ 95% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 300,000,000원에서 320,000,000원 범위로 판단됩니다. 이는 실제 입찰 시 경쟁 상황, 물건의 정확한 상태, 향후 시장 변동 가능성 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.