나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53000 [1] 경기도 광주시 도척면 궁평리 423-3 보보캐슬 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 궁평리 소재 "궁평리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물내 2층 202호로서 외 벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 이중창임. (사용승인일 : 2021-07-14)

이용상태

다세대주택으로 이용 중임(후첨 : "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(4구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53000 (1)

소재지: 경기도 광주시 도척면 궁평리 423-3 보보캐슬 101동 2층202호

용도: 다세대주택

건축물 현황

* 사용승인일: 2021년 7월 14일

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 202호

* 전용면적: 72.75㎡ (약 21.99평)

* 대지권 면적: 78.88㎡ (약 23.86평)

감정평가액: 295,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

주요 특징: 중복사건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 광주시 도척면 궁평리 소재 "궁평리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 및 도로

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물의 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역 (4구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 특별대책지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

1.2. 권리분석

등기부 현황 분석 결과, 말소기준권리는 2021년 7월 30일 접수된 한국양봉농업협동조합의 근저당 (채권최고액 278,400,000원)으로 판단됩니다.

해당 근저당 이하로 접수된 모든 권리(주식회사티플레인대부 근저당, 서민금융진흥원 가압류, 주식회사티플레인대부 임의경매, 한국양봉농업협동조합 임의경매)는 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 내용상 없습니다.

임차인 현황

* 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 도척면 궁평리 지역은 주거, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

주변에 "궁평리마을회관"이 있어 지역의 중심지 역할을 하고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있으나, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2021년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

주변 환경은 다양한 용도의 시설들이 혼재되어 있어, 생활 편의시설 접근성은 지역적 특성에 따라 다를 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건

* 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있으며, 이는 경매 절차에 복잡성을 야기하거나 채무 관계가 복잡함을 시사할 수 있습니다.

토지 이용 제한

* 다수의 토지 이용 제한 구역(가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등)에 속해 있어 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 외국인이나 특정 용도의 토지 거래에 허가 절차가 필요합니다.

주변 환경

* 공장 및 농경지가 혼재되어 있어, 소음, 냄새 등 환경적인 요인이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 지도상 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역의 복합적인 용도 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 법적으로 깨끗한 권리 상태에서 낙찰받을 수 있으며, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 중복사건으로 인한 절차상의 복잡성, 다양한 토지 이용 제한, 그리고 공장 및 농경지가 혼재된 복합적인 주변 환경은 투자 시 신중한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물 (2021년 준공)

향후 광주시 도척면 지역의 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력

인수 부담 없는 임차권 없음

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석

* 제공된 최근 매매 정보 중 본건과 유사한 조건(면적, 준공 연도)을 가진 사례는 "엘포레(101동)"로, 2023년 준공된 73.4㎡ 면적의 다세대주택이 350,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(전용면적 72.75㎡, 2021년 준공)은 이 사례와 면적은 유사하지만 준공 연도가 2년 앞서 있습니다.

* 면적당 가격으로 환산 시, 유사한 조건의 거래가 약 4,768,000원/㎡ 수준으로 나타납니다.

* 이를 기준으로 본건의 시가를 추산하면 약 346,500,000원 (72.75㎡ * 4,768,000원/㎡) 수준으로 평가됩니다.

감정평가액은 295,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 낮은 편입니다.

종합적인 시장 상황 및 유사 사례 거래가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권유합니다. 이 범위는 감정가를 상회하면서도 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적인 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.