나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52977 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 207-10 풍경마을 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "풍경마을" 내에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 전원주택단지임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사 스라브)지붕 4층 건내 2층 202호로서, 외벽 : 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 알미늄샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 평지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 성남지원 2025타경52977 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 207-10 풍경마을 101동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 343,000,000원

건물 면적: 73.58㎡ (약 22.26평)

토지 면적: 85.04㎡ (약 25.72평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사 스라브)지붕 4층 건물 내 2층 202호

사용 승인일: 2019년 06월 25일

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "풍경마을" 단지 내에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택이 주를 이루는 전원주택 단지로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 4필 일단의 부정형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

단지 동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

* 계획관리지역(계획관리)

* 성장관리구역(성장관리구역(주거형))

* 가축사육제한구역(일부 제한 구역)

* 역사문화환경보존지역

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 특별대책지역

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 8월 18일 접수된 수협은행의 근저당권 (채권액 144,900,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 을3 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 강제경매 등은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 전입일자상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 특이사항으로 인해 현장 조사 시 점유 관계 및 실제 인수되는 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 1,833,700,000원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (임명재)

* 갑2: 소유권이전 (선호상)

* 을3: 근저당 (수협은행, 144,900,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (회생회사주식회사바이오빌의관리인조송호, 1,688,800,000원) - 말소

* 갑4: 강제경매 (주식회사바이오빌, 100,000,000원) - 말소

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 "풍경마을"은 다세대주택 위주의 전원주택 단지 특성을 가지고 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 번화가는 형성되어 있지 않으며, 편의시설 이용은 차량을 통한 이동이 필요할 것으로 보입니다.

따라서 상권 형성은 미미한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로를 이용할 수 있으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

편의시설, 의료시설, 교육시설 등 생활 기반 시설은 차량으로 이동 가능한 범위 내에 위치할 것으로 예상됩니다.

인근 지역의 정확한 편의 및 교육 시설 현황은 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 채무 부담 과다: 등기부채권 총액이 약 18.3억원으로 감정가 대비 매우 높아 채무 부담이 과도한 상태입니다. 이는 채권자의 경매 신청 이유와 관련이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 특이사항: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 존재하며, 법적 대항력은 없으나 실제 점유 관계 및 특이 계약 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등 다수의 지역 지구 지정으로 인해 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 공개된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지는 않았으나, 전원주택 단지 특성상 인근에 농축산 시설 등이 존재할 가능성은 있습니다.

* 특이사항 및 주의사항: 제공된 정보에 '특이사항', '주의사항', '특수물건정보' 항목에 구체적인 내용이 누락되어 있어, 현장 답사를 통해 유치권, 법정지상권 등 특이사항을 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리에 소재한 다세대주택으로, 주변은 전원주택 단지 형태로 형성되어 있습니다.

감정가는 343,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 정보와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들이 매각으로 소멸되어 비교적 명확하나, 채권 총액이 매우 높다는 점은 고려해야 합니다.

대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원인 점은 특이사항이며, 실제 점유 및 명도 진행 시 변수로 작용할 수 있습니다.

다수의 토지 이용 제한 지역에 속해 있어 향후 재산권 행사 시 제한 사항을 충분히 인지해야 합니다.

전원생활을 희망하는 실수요자에게는 매력적인 입지일 수 있으나, 생활 편의시설 및 교통 환경은 차량 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 적정 가격에 낙찰 시 전원생활을 희망하는 실수요자에게 어필 가능성이 높습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각으로 취득하여 온전한 재산권 행사가 가능합니다.

* 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸되는 권리 분석상 명확한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건(73.58㎡)과 유사한 면적대의 다세대주택은 2026년 5월 기준 19,000만원에서 35,800만원 사이에서 거래되었습니다.

특히 75.14㎡ 면적이 19,000만원에 거래된 사례가 있어, 본 건의 감정가(343,000,000원)는 시세 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

신축 건물의 높은 실거래가(35,800만원)는 본 건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

따라서, 시장 상황 및 실거래가를 고려한 예상 입찰가는 감정가보다 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 약 270,000,000원 (2억 7천만원)을 예상 입찰가로 제안합니다.

본 가격은 인수 보증금 0원을 제외하고 산정되었으며, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.