나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52972 [1] 경기도 광주시 양벌동 612-36 동아팰리스 4동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '광주매곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2011.11.01.) 외 벽 : 적벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임 (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주매곡초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 확인요[매양중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52972 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세내역

소재지: 경기도 광주시 양벌동 612-36 동아팰리스 4동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

건축년도: 2011년 11월 1일 (사용승인일)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

토지면적: 46.44㎡ (약 14.05평)

건물면적: 59.63㎡ (약 18.04평)

건물 층수: 4층 건물 중 3층

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 입지

본건은 경기도 광주시 양벌동에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 교육시설

본건 남동측 인근에 광주매곡초등학교가 있으며, 매양중학교도 인근에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권 변동 및 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 6월 5일 접수된 한국주택금융공사의 근저당(을4)이며, 해당 권리를 포함하여 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 개요는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 '임대 미상'이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

그러나 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임에 대한 정보가 명확하지 않으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 주변은 주택지대가 주를 이루며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 상가들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2020년 준공, 전용 72.93㎡, 1층 라움빌리지(303동)가 2026년 5월 8일에 30,000만원(3억원)에 거래되었습니다.

* 2010년 준공, 전용 64.68㎡, 3층 중앙리버타운101동이 2026년 5월 6일에 15,500만원(1억 5천 5백만원)에 거래되었습니다.

* 2013년 준공, 전용 53.55㎡, 2층 대우네오빌104동이 2026년 6월 25일에 15,200만원(1억 5천 2백만원)에 거래되었습니다.

본건(동아팰리스 4동 3층 301호)은 2011년 준공, 전용면적 59.63㎡(약 18.04평)으로, 준공 연식 및 면적 등을 고려할 때 중앙리버타운과 유사한 수준으로 시세가 형성될 것으로 보입니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 1억 5천만원 ~ 1억 5천 5백만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건축물대장상 동아팰리스 4동은 철근콘크리트 구조 스라브 지붕의 4층 건물이며, 본건은 그 중 3층에 위치합니다. 외벽은 적벽돌 붙임 마감, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 사용승인일은 2011년 11월 1일입니다.

5.2. 생활 편의시설

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 일반적인 위생 및 급배수, 전기, 화재탐지, 난방 설비가 구비되어 있습니다. 주위 환경이 보통 수준이고 교통이 편리하여 주거 생활에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

임차인 현황이 '임대 미상'이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부 및 조건에 대한 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 지연 및 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 법규상 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 법규에 따른 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (광주매곡초교, 매양중학교) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 배출시설설치제한지역 (물환경보전법)

* 자연보전권역 (수도권정비계획법)

* 공장설립승인지역 (수도법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

* 특별대책지역 (환경정책기본법)

이러한 제한사항들은 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 시설 검색 결과, 현재 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상기 법규상 제한 사항들은 해당 지역의 환경적 민감성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 적절한 입지와 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 건물 연식 및 면적 대비 적정 시세가 형성되어 있으며, 권리상 인수되는 부담은 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 미상에 따른 명도 리스크와 토지 이용 관련 법규상 제한사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 다세대주택으로 꾸준한 수요 기대

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 확보 용이 (말소기준권리 이하 권리 소멸)

* 감정가(1억 6천 4백만원) 대비 주변 시세(약 1억 5천만원~1억 5천 5백만원)를 고려할 때, 적정가 이하 입찰 시 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6천 4백만원이나, 최근 인근 유사 물건들의 실거래가를 종합적으로 고려할 때 시세는 1억 5천만원 ~ 1억 5천 5백만원 수준으로 판단됩니다.

권리상 인수 부담이 없고, 임차인 미상 등의 리스크를 감안하더라도, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서 본건의 예상 입찰가는 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 사이를 고려해 볼 수 있으며, 구체적인 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁자 수, 임차인 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.