나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52944 [1] 경기도 성남시 중원구 하대원동 115-3 성원초원아파트 101동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 하대원동에 소재하는 "검단초등학교" 동측 인근에 위치하는 아파트로서, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

아파트 단지 내 차량출입 가능하고, 본건 북서측 근거리에 지하철 8호선 "수진역"이 소재하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 제반 교통편은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제4층 제402로서 (사용승인일: 1995.12.30.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 도배및 일부 타일마감등 (탐문 조사에 의함). 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용 아파트로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등의 설비로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지에 조성된 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 개설되어있으며, 남측, 서측 및 동측으로 각각 약 6m내외 포장도로와 접하며, 남측 및 서측의 출입구를 통하여 단지에 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지 도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2025-07-09)(상대 보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제6구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 대기환경규제지역<대기환경보전법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제 권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 성남시 중원구 하대원동 115-3에 위치한 성원초원아파트 101동 4층 402호이며, 사건번호는 성남지원 2025타경52944 (1)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 626,000,000원이며, 아파트로 이용 중입니다.

토지 면적은 51.91㎡ (약 15.71평)이고, 건물 면적은 84.97㎡ (약 25.70평)입니다.

건축물대장상 총괄표제부에 따르면, 성원초원아파트는 경기도 성남시 중원구 원터로18번길 19에 위치하며, 총 대지면적 12157㎡, 연면적 28505.39㎡, 총 281세대로 구성되어 있습니다.

본건이 속한 101동은 1995년 12월 30일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 벽식구조의 10층 건물 중 4층에 위치합니다.

채권자는 광OOOOOOOOO이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.1. 입지조건

주위환경으로는 본건이 "검단초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 아파트 단지 내 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 8호선 "수진역"이 소재합니다. 또한, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태는 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 남측, 서측, 동측으로 각각 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류 및 소로3류와 접해 있습니다. 다만, 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 광OOOOOOOOO입니다.

등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 윤영삼 (1996-03-12)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-10-15, 596,400,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 이숙희 (2025-02-20, 50,000,000원) - 말소

* 가압류: 삼성카드 (2025-04-18, 33,762,890원) - 말소

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2025-05-01, 50,514,098원) - 말소

* 임의경매개시결정: 광주와이신용협동조합 (2025-09-12, 477,000,000원) - 말소 (본 경매 개시채권자)

* 압류: 성남시 (2026-05-04) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2026-09-10, 223,814,840원) - 말소

* 주택임차권: 임인호 (2026-06-19, 50,000,000원) - 말소

상기 권리들은 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당을 포함하여 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임인호

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/확정일자: 2025-02-19

* 배당신고일자: 2026-04-29

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 학교가 혼재되어 있어 주거지의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 수진역이 인근에 위치하고 있어 유동인구 확보에 유리한 조건입니다.

현재 제공된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 주거용 아파트로 이용 중에 있으며, 1995년 12월 30일에 사용승인된 성원초원아파트입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

총 주차대수는 120대로, 세대당 주차 공간이 확보되어 있습니다.

주요 편의시설로는 인근의 검단초등학교와 지하철 8호선 수진역이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일이 1995년 12월 30일로, 약 31년 경과된 노후 건물에 해당합니다. 이에 따라 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 향후 건축물 증축, 대수선 등 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있으나, 해당 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 현재 경매 시점에서는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 성남시 중원구의 아파트로서, 교통이 편리하고 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건이며, 인수해야 할 임차보증금 또한 없습니다.

건물 노후화 및 비행안전구역 지정 등의 리스크는 존재하나, 실거주 목적이나 장기적인 시세 상승을 기대하는 투자자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 수진역 인근의 편리한 교통망

* 주거 밀집 지역 내 위치 및 학군 인접

* 말소되는 다수의 권리 및 인수할 보증금 없음으로 인한 권리관계의 안전성

* 경매 최저가 대비 시세 차익 실현 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(84.975㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 5월 13일 630,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 626,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

본 건은 인수할 보증금이 없는 안전한 물건이며, 현재 시세 및 감정가를 고려할 때,

보수적인 접근으로는 감정가 이상, 적극적인 투자로는 최근 실거래가 수준을 고려한 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 630,000,000원 ~ 680,000,000원

권장 입찰가: 650,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.