나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52892 [1] 경기도 성남시 수정구 단대동 190-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 단대동 소재 "성남서중학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "단대오거리역(신 구대학교)" 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 남측 하향의 완경사 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, 외벽: 적벽돌 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 상가주택으로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(가)에 부합물및종물 기호(ㄱ~ㅂ)이 소재하고 있음. 후첨 "건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

본건 기호(가) 2층은 공부상 용도가 근린생활시설(사무소)이나, 현황 주택으로 이용 중이며, 1층 공부상 용도가 근린생활시설(소매점)이나 일부가 주택 등으로 이용 중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 일반건축물대장(갑)에 위반건축물 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52892 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 단대동 190-10

용도: 근린주택

감정가: 1,053,529,200원

토지면적: 105.90㎡ (약 32.03평)

건물면적: 281.40㎡ (약 85.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 성남시 수정구 단대동 소재 "성남서중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 8호선 "단대오거리역(신 구대학교)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지형상 및 이용상태: 남측 하향의 완경사 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 가축사육제한 구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 최OO입니다.

건물 및 토지 등기부 요약상 말소기준권리는 2015년 1월 30일 접수된 신한은행 근저당권입니다.

이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-09-28 / 2022-09-28

대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-04-27 / 2020-05-06

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-09-26 / 2022-09-06

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-06-27 / 2022-06-02

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023-05-11 / (미기재)

대항력: 없음

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

건물 용도: 본건은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설 및 주택으로 등재되어 있으며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. (건물 제시외면적 70.20㎡ 포함)

이용현황: 현재 상가주택으로 이용 중입니다. 공부상 용도와 현황 이용상태 간 차이가 있습니다. (예: 2층 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 주택 이용, 1층 근린생활시설(소매점) 일부 주택 이용)

주변 시세:

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 단대동 일대의 다세대주택(전용면적 약 37~43㎡)이 2026년 5월 기준 1억 5천만 원 ~ 2억 4천만 원 수준에서 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가(10억 5천만 원) 및 건물 연면적(281.40㎡)과는 규모 및 용도 면에서 차이가 있으나, 주변 부동산 시장의 일반적인 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건과 같은 근린주택의 정확한 시세는 개별적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주변 시설: "성남서중학교" 및 "단대오거리역"이 인근에 위치하여 교육 및 교통 환경이 양호합니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 (지하 1층 포함)

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 부합물 및 종물: 기호(가)에 부합물 및 종물 기호(ㄱ~ㅂ)이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 일반건축물대장(갑)에 위반건축물로 등재되어 있어, 이행강제금 부과, 시정명령, 건축물 사용 제한 등 법적 제재 및 재산권 행사 상 불이익이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

공부상 용도와 현황 이용상태 차이: 건물 1층 및 2층의 실제 이용현황이 공부상 용도와 달라, 관련 규제 및 과태료 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

향후 건축물 관련 법규 변경: 위반건축물에 대한 규제가 강화될 경우, 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

매각으로 인한 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이나 무단 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

주변 시설: 비행안전구역, 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치하며 주변 생활 환경이 양호한 근린주택입니다.

하지만, 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있고, 공부상 용도와 현황 이용상태 간 차이가 있어 법적 문제 및 가치 하락의 위험이 매우 큰 물건입니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 시정 및 합법화 가능성, 관련 법규 및 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

입지: 지하철역과 학교가 인접하여 기본적인 가치가 있습니다.

토지 가치: 105.90㎡의 토지 지분을 소유하게 됩니다.

잠재력: 만약 위반건축물 문제가 해결된다면, 건물의 재활용 또는 신축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 위반건축물 등재 및 공부상 용도와 현황 이용 상태의 불일치로 인해 상당한 위험 부담을 안고 있습니다.

감정가 1,053,529,200원을 기준으로, 이러한 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

향후 법적 문제 해결 비용, 명도 비용, 그리고 잠재적 가치 하락분을 감안하여,

예상 입찰가는 750,000,000원 정도로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 보수적인 관점에서의 제안이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.