나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52837 [1] 경기도 광주시 초월읍 산이리 433 광주산이리벽산블루밍 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 '초월농협 하나로마트' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장 및 북서측 원거리 경강선 '초월역' 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상11층 광주산이리 벽산블루밍 102동 2층 201호 아파트로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 방재설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.08.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건은 현장조사시 거주자 폐문부재 등으로 인해 본건 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장(현황도) 및 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52837 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 산이리 433, 광주산이리벽산블루밍 102동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 336,000,000원

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평) (전용면적)

토지면적: 51.97㎡ (약 15.72평) (토지지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 '초월농협 하나로마트' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건은 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

교통: 차량의 접근성은 양호하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치해 있습니다. 북서측으로는 경강선 '초월역'이 소재하나 다소 원거리에 있습니다.

단지 정보: 광주산이리벽산블루밍 아파트 단지는 총 8개 동, 516세대로 구성되어 있으며, 최고 15층, 최저 2층 높이로 이루어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하나, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)와 일부 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.08.25.)으로 설정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 27일에 접수된 광주농업협동조합의 근저당권(채권액 240,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 등기부등본 상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청으로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액: 467,479,425원. 이는 등기부상의 총 채권액이며, 낙찰 후 인수되는 금액과는 무관합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: '초월농협 하나로마트'가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 본건은 아파트 단지 위주로 형성된 지역에 있으며, 단독 및 다세대주택과 혼재되어 있습니다.

산업 환경: 중소규모의 공장 및 창고, 농경지가 혼재되어 있어 지역의 복합적인 특성을 나타냅니다.

1.4. 생활정보

편의시설: '초월농협 하나로마트'를 비롯한 근린생활시설 접근이 용이합니다. 또한, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 이용할 수 있습니다.

교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 경강선 '초월역'까지는 다소 거리가 있습니다.

교육시설: 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

의료시설: 주변 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

혐오시설: 인근에 중소규모의 공장 및 창고가 혼재되어 있어, 일부 시설로 인한 생활 환경 저해 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역임에도 불구하고, 도로 저촉, 가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획적 규제가 존재하여 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

건물 상태: 임대관계가 미상이며, 현장 조사 시 거주자 폐문부재로 인해 건물의 내부 구조 및 실제 이용상태를 명확히 확인하는 데 제약이 있었습니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가는 336,000,000원이나, 최근 실거래가는 288,000,000원에서 300,000,000원 수준으로, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 입찰 시 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 아파트로, 아파트 단지와 더불어 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 말소되는 권리 외 인수하는 부담이 없어 권리 분석상 안전한 편입니다. 그러나 임대 관계 미상, 내부 확인의 제약, 감정가 대비 높은 시세 등은 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다. 다양한 도시계획적 규제 사항은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 법적 부담 없이 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

생활 편의시설 및 단지 내 부대시설: 단지 내 및 인근에 갖춰진 다양한 편의시설은 거주 만족도를 높여줄 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 초월읍 지역의 지속적인 개발 가능성 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

84. 94㎡ (약 25.7평) 전용면적 아파트의 최근 실거래가는 2026년 6월부터 7월 사이에 288,000,000원부터 300,000,000원 사이에서 형성되었습니다.

감정가 대비 시세: 본 건의 감정가는 336,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높습니다.

인수 보증금: 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

예상 입찰가 산정: 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 290,000,000원에서 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 마감 전 시세 변동 및 경쟁 물건 현황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

권장 입찰가: 305,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.