나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52867 [1] 경기도 하남시 망월동 1119-1 르보아파크2 4층415호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ‘미사역(수도권 5호선)’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(미사역) 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 내 4층 415호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(학원)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 인접필지 대비하여 등고평탄한 가장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약30미터, 북측으로 노폭 약20미터 및 동측으로 노폭 약10미터(보행자전용도로) 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법> 임. 기호2 : 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지 별도 등기는 전부 말소됨(2020.9.7.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52867 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1119-1 르보아파크2 4층415호

* 건물명: 르보아파크Ⅱ

* 토지 면적: 10.27㎡ (약 3.11평)

* 건물 면적 (전용 면적): 54.06㎡ (약 16.35평)

* 감정가: 414,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 용도: 현재 근린생활시설(학원)으로 이용 중 (건축물대장상 용도: 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 4층 415호

* 사용승인일: 2019년 07월 08일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 ‘미사역(수도권 5호선)’ 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건 남측으로 노폭 약 30미터, 북측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 10미터(보행자전용도로)의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (중소기업은행, 2020.03.25. 접수, 287,000,000원)

* 총 등기부 채권 금액: 401,154,098원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보 상 없음. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

* 인수되는 권리: 없음. (을1 근저당이 말소기준권리이며, 이후 모든 권리가 말소될 예정입니다.)

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계가 미상이므로, 명도 시 점유 관계 확인 및 예상치 못한 상황 발생에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 미사역 인근 중심상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집한 활성화된 상권입니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 시설 및 주거 편의 시설 이용이 용이합니다. 미사역 역세권 상권을 중심으로 다양한 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 및 의료시설: 해당 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 주변에 교육 및 의료 시설 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 상품으로 경매 진행되어 일반 매각 물건보다 절차 진행에 있어 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력이 있는지 여부가 불확실합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 확인을 통해 주변 환경을 재차 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사역 역세권에 위치한 비교적 신축급 상가(또는 학원)로, 탁월한 입지적 강점을 지니고 있습니다. 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 장기적인 지역 개발 및 가치 상승이 기대됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 정리될 예정이어서 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 임대 관계가 불명확한 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미사역 초역세권 입지: 수도권 5호선 이용이 매우 편리하며, 향후 교통망 확충에 따른 수혜 기대.

* 중심상업지역 개발 잠재력: 지속적인 개발 및 상권 활성화 가능성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 최신 건축물: 2019년 준공된 건물로 시설 노후도가 낮아 즉시 활용 가능.

* 높은 활용도: 현재 학원으로 이용 중이며, 다양한 근린생활시설 또는 업무시설 용도로 전환 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 414,000,000원

* 본 건은 인수할 보증금이 없는 상태로, 권리 관계 또한 말소될 예정이어서 법적 권리 분석 상 명확한 물건입니다. 그러나 임차인 현황 미상에 따른 명도 리스크와 유동화 물건의 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 입찰가 산정 시에는 현 시세, 주변 유사 물건 거래 동향, 상권 가치, 예상 명도 비용, 본인의 투자 전략 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 제시된 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 파악된 실질 가치를 반영하여, 보수적으로는 감정가 수준에서, 적극적으로는 100% ~ 120% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.