나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4314 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 186-1 팬텀광장 7층706-4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 소재 "오리역(수인분당선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 오리역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 내 제7층 제706-4호 외 1개호수 로서, 외벽 : 복합판넬 및 석재마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 근린생활시설이나 1층 안내표지판상 원룸으로 기재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 18m, 북측으로 폭 약 10m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전3구역(전술)(비행안전제3구역),군사기지및군사시설보호법. 대기환경규제지역<대기환경보전법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>.벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에관한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한법률>

공부와의 차이

본건의 공부상용도는 근린생활시설이나 1층 안내표지판상 원룸으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 186-1 팬텀광장 7층706-4호에 위치한 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경4314 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 186-1 팬텀광장 7층706-4호 (신주소: 경기도 성남시 분당구 구미로9번길 7)

* 용도: 공부상 근린생활시설, 현황 1층 안내표지판상 원룸으로 기재됨.

* 감정가: 115,000,000원

* 토지면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

* 건물면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 수인분당선 오리역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 오리역(수인분당선) 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 주변 환경: 오리역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 대규모 아파트 단지와 인접하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

3. 권리분석

본 건은 여러 권리가 복합적으로 존재하므로 철저한 분석이 필요합니다.

* 말소기준권리: 2025년 9월 17일 접수된 김준열의 강제경매 개시결정 (채권액 110,000,000원)입니다. 이보다 선순위의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 개시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았으므로 추가적인 조사가 필요합니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부:

* 임차인: 김 (김준열)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2018년 7월 2일

* 대항력: 있음. 임차인의 전입일자(2018.07.02)가 말소기준권리(2025.09.17)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

* 인수 보증금: 권리분석 요약표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 통상적으로 낙찰자가 인수해야 하는 권리에 해당합니다. 따라서 이 부분에 대한 정확한 법적 해석 및 확인이 입찰 전 필수적으로 이루어져야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 분당구 구미동은 오리역을 중심으로 상업 기능이 발달한 지역으로, 안정적인 상권입니다.

* 상권 특성: 역세권 상권으로 유동인구가 풍부하며, 주변에 대규모 주거단지가 밀집해 있어 근린생활시설로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 오리역을 중심으로 은행, 병원, 관공서, 대형마트 등 다양한 편의 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 상업지역과 주거지역이 혼재되어 있어 민원 발생 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건은 편리한 생활 환경을 제공합니다.

* 주거 편의: 인근의 아파트 단지 및 주택가 주민들을 대상으로 하는 상업 시설로서 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 교통 및 접근성: 오리역과 가까워 서울 및 수도권으로의 이동이 용이하며, 자가용 이용 시에도 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 의료 및 교육: 분당차병원 등 종합병원과 다수의 교육 시설이 인접해 있어 의료 및 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

투자를 결정하기 전에 반드시 고려해야 할 몇 가지 리스크 요인이 있습니다.

* 임차인 권리: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 110,000,000원 인수 여부가 불확실합니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 반드시 소명받거나 법적 검토를 진행해야 합니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현황은 원룸으로 사용되는 것으로 추정됩니다. 이는 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공된 물건이므로, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 경매 진행이나 추가적인 채권 추심으로 인한 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호법, 비행안전구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 신축 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 분당의 핵심 지역인 오리역 역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 문제, 공부상 용도와 현황의 차이로 인한 이행강제금 부과 가능성, 공동담보 물건이라는 특수성, 토지 이용의 제한 등 잠재적인 리스크 요인들이 존재합니다.

따라서 이러한 위험 요인들을 철저히 파악하고, 추가적인 법적, 현장 조사를 통해 명확한 해결 방안을 마련한 후 신중하게 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 오리역 역세권이라는 지리적 이점과 분당 지역의 높은 생활 수준은 투자가치를 높입니다.

* 역세권 상권의 안정성: 유동인구와 주거 배후 수요가 풍부하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 분당 지역의 지속적인 발전 가능성과 역세권 개발 호재 등을 고려할 때 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 115,000,000원입니다.

* 인수 보증금: 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 만약 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무가 없다면, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하게 됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 이 부분에 대한 불확실성을 남기므로, 반드시 추가적인 확인이 선행되어야 합니다.

* 산정 근거: 본건의 예상 입찰가는 감정가 115,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 부담(0원으로 명시되었으나 확인 필요), 용도 불일치로 인한 이행강제금 부담 가능성, 공동담보 물건으로서의 위험성, 그리고 주변 시세 및 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: (추가 시세 조사, 법원 경매 동향 분석, 임차인 관련 법적 해석 확인 후 결정 필요)

본 건의 경우, 명확한 인수 보증금 부담이 없을 경우 감정가 수준에서 접근을 고려할 수 있으나, 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근하거나, 관련 리스크 해소 방안을 확인한 후 가격을 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.