나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4086 [1] 경기도 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 지층비1085호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 북서측 인근에 위치하며 인근으로는 아파트, 업무시설 및 상업시설, 근린생활시설, 운동시설, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경 은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철(미사역)이 소재하여 제반 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 - 지상30층 건 중 지층 비1085호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임. 내 벽 : 내부인테리어 마감.. 창 호 : 강화유리창임.

이용상태

공부상 "판매시설"이나 현황 "학원(상호:이화해금클래스")으로 이용중임. (후면 "내부구조도" 및 "사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 주차장 진입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류 (폭 25m~30m)(보행자전용도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공 주택 특별법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국 법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공부상 '판매시설'이나 현황은 '학원(상호:이화해금클래스)'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경4086 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 지층비1085호

신 주소: 경기도 하남시 미사강변동로 95 (망월동)

용도 (공부상): 판매시설

용도 (현황): 학원 (상호: 이화해금클래스)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

토지 지분: 6.504200000000001㎡ (약 1.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

건물 지분: 37.5648㎡ (약 11.36평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 감정가

감정가: 443,000,000원

2. 입지조건

2.1. 건물 및 위치

본 건물은 경기도 하남시 망월동에 위치한 힐스테이트미사역그랑파사쥬 내 지층 비1085호입니다.

신축된 상가건물로 철골철근콘크리트 구조이며, 지하 6층부터 지상 30층까지 구성되어 있습니다.

건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장에 등재되어 있으나, 본 물건 호실은 공부상 판매시설로 되어 있습니다.

2.2. 주위 환경

본 물건은 지하철 5호선 미사역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설, 운동시설, 공공기관, 공원 등이 혼재하여 입지 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(미사역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 인접 도로와 높이가 같고 평탄한 사다리형의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건물 북측으로 주차장 진입이 가능하며, 외곽 공도와도 잘 연결되어 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속해 있으며, 대로 및 소로에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 주택 거래 한정) 등 다수의 도시계획 및 각종 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2024년 1월 10일 접수된 신한은행의 근저당권(채권액 372,000,000원)입니다.

이하 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

따라서 낙찰자는 인수되는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)드림스타트컨설팅

보증금: 10,000,000원

차임: 1,750,000원

사업일자: 2024-01-17

대항력: 없음

* 임차인: 성지연

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

사업일자: 2024-08-16

배당신고일자: 2025-10-28

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (합계 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 미사역을 중심으로 형성된 상업지구 내에 위치합니다.

주변에 대규모 아파트 단지 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 현황 및 업종

현재 공부상 용도인 판매시설이 아닌, '이화해금클래스'라는 상호로 학원으로 이용 중에 있습니다.

이는 지역 주민들의 교육 수요를 충족시키는 업종으로, 안정적인 운영이 기대됩니다.

4.3. 상권 잠재력

미사역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 유동인구 및 고정수요 확보가 용이합니다.

주변 상권의 지속적인 발전 가능성이 있어 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 5호선 미사역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

단지 내 및 인근에 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 주변 공원 및 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 '판매시설'이나 현황 '학원'으로 이용 중인 점은 추후 용도 변경 또는 행정 처리에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 관련 법규 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 특정 금융 구조 및 관리 주체에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 상가 공실률 및 경쟁

건물 내 총 호실 수 (1344호) 및 건물 전체 면적을 고려할 때, 주변 상권의 공실률 변동 및 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 건물 관리

집합건물의 특성상 건물 관리 주체의 효율성 및 관리비 부담 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 상업 시설로, 현재 학원으로 성업 중에 있습니다.

우수한 교통 환경과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 가능한 투자 대상입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 유동화 물건이라는 점 등은 신중한 검토가 필요합니다.

모든 권리가 말소되는 조건이므로 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 초역세권의 탁월한 입지 조건

* 지역 내 수요가 높은 학원 업종으로 운영 중인 안정성

* 소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 진입 가능

* 향후 미사 지역 개발에 따른 시세 상승 기대

* 모든 권리 소멸로 인한 명도 용이성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 443,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 최근 유사 물건의 실제 거래 사례, 명도 예상 비용, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 별도의 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.