나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52720 [1] 경기도 광주시 경안동 13-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국감정 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 송정교 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 주택, 주상용 건물 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 광주대로변에 위치하여 제반 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

동측 도로 대비 저지이고 북서측 인접지 대비 평탄한 부정형의 토지로 기호(2,3)과 인접 9-2번지와 함께 주택(제시외 건물) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 동측으로 폭 약 35m의 도로에 접하나 고저차로 인해 본건 내 직접 출입은 불가능하고, 북서측 인접지인 9-4번지와 9-8번지를 통해 도보로 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)접합, 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연 보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 한강폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지 거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독, 다가구,아파트,연립,다세대)

제시목록 외의 물건

기호(1) 등기건물은 소재불명이고, 기호(2,3) 및 9-2번지 지상에 경량철골조 판넬지붕 단층 주택 약 115㎡(외부관찰)의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

공부상 기호(2)의 지목은 답이나 현황 주택 건부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

1. 지분 매각임
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음
3. 지목은 '답'이나 현황 '건부지'임
4. 지상에 소재하는 제시외 건물이 소재하나 평가 및 매각에서 제외함. 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 15,444,000원임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52720 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOO

소재지: 경기도 광주시 경안동 13-2

용도: 답 (현황 건부지)

감정가: 19,296,000 원

1.2. 면적 및 면적별 정보

토지 면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

토지 지분: 3.6㎡ (약 1.09평)

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 지분 매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 건물매각제외, 법정지상권, 선순위가등기

주의사항:

* 지분 매각임

* 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효됨

* 지목은 '답'이나 현황 '건부지'임

* 제시외 건물 소재하나 평가 및 매각에서 제외함. 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 15,444,000원임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 송정교 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 주택, 주상용 건물 등이 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난함. 광주대로변에 위치함.

2.3. 도로상태

지적상 동측으로 폭 약 35m의 도로에 접하나, 고저차로 인해 본건 내 직접 출입은 불가능함. 북서측 인접지인 9-4번지 및 9-8번지를 통해 도보로 출입하고 있음.

2.4. 지역 토지이용계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있음.

* 대로1류 (폭 35m~40m) 접합

* 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 자연보전권역<수도권정비계획법>

* 공장설립승인지역<수도법>

* 한강폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 특별대책지역<환경정책기본법>

* 토지 거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25./ 외국인 등 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

2.5. 주변 환경 및 시설

* 상권: 경안동은 광주시의 대표적인 핵심 판매 상권으로, 재래시장과 근린생활시설, 주택, 주상용 건물 등이 혼재되어 있음. 특히 광주대로변은 상업시설이 밀집된 지역임.

* 교통: 광주대로변에 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 생활편의시설: 인근에 근린생활시설, 주택 등이 밀집되어 있어 생활 편의성이 보통 수준으로 예상됨. 참조은병원 (종합병원), 365드림의원 (내과, 소아청소년과, 이비인후과) 등이 소재함.

* 학교: 경안초등학교, 광주중학교가 인근에 소재함.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 검색 결과 상, 본건 인근에 직접적으로 위치하는 혐오 시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않음. 다만, 토지이용계획상 가축사육 제한구역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역 등이 포함되어 있어 일부 환경적 제약이 존재할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권: 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립될 여지가 있음.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 갑9 (2025-09-22), 유니애대부유한회사 강제경매.

* 인수되는 권리: 갑6 (2006-08-01), 소유권이전청구권가등기 (매매예약) - 인수 대상임.

3.3. 기타 권리사항

* 토지 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만이 매각 대상임.

* 건물 매각 제외: 현황 지상에 제시외 건물이 소재하나, 이는 평가 및 매각 대상에서 제외됨.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수 신고를 한 상태로, 입찰 전 법원에 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 경안동은 광주시의 중심 상권으로, 광주대로변을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있음. 배후에는 주거 지역이 형성되어 있어 안정적인 소비층을 확보하고 있으나, 대규모 개발이 제한되어 온 지역적 특성상 신흥 상권의 급격한 형성은 제한적임. 과거에는 교통 불편으로 인한 역외 소비 유출이 적었으나, 최근 교통망 개선으로 경쟁 환경이 변화하고 있음.

4.2. 상권 내 주요 시설

* 근린생활시설, 주택, 주상용 건물 혼재

* 광주종합터미널 주변으로 현대식 상가 복합시설 개발 가능성 존재 (향후 영향 분석 필요)

* 경안시장 등 재래 시장 존재

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

광주대로변에 위치하여 시내 및 인근 지역으로의 접근이 용이함. 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성 또한 양호함.

5.2. 편의시설 및 의료시설

* 생활 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 영위가 가능함.

* 의료 시설: 종합병원인 참조은병원 및 다양한 의원이 인근에 소재하여 의료 서비스 접근성이 좋음.

5.3. 교육시설

* 경안초등학교, 광주중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 건물 제외

본건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니며, 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필요함. 또한, 제시외 건물은 매각에서 제외되어 법정지상권 성립 가능성이 있어 주의가 요구됨.

6.2. 선순위 가등기 인수

등기부상 선순위 소유권이전청구권 가등기 (갑6)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리임. 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있음.

6.3. 현황과 공부상 지목 불일치

토지 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '건부지'로 이용되고 있음. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 추가적인 검토가 필요함을 시사함.

6.4. 법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외된 제시외 건물로 인해 토지에 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 건물 소유자와의 권리관계 확인이 필요함. 제시외 건물로 인한 가격 제한은 15,444,000원임.

6.5. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수 신고를 한 상태이므로, 입찰 과정에서 공유자가 해당 물건을 우선적으로 낙찰받을 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동 소재 토지 지분으로, 중심 상업 지역에 속하나 여러 복합적인 권리 관계와 특이사항으로 인해 투자에 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 선순위 가등기 인수, 법정지상권 성립 가능성, 건물 매각 제외, 지분 매각 등의 권리적 리스크가 존재하며, 현황과 공부상 지목 불일치 또한 고려해야 할 사항입니다. 공유자의 우선매수 신고 여부도 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주시 중심 상권에 위치하여 잠재적 가치 보유: 경안동은 광주시의 핵심 상권으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 저평가된 지분 가치: 토지 지분만 매각되므로, 전체 물건 대비 상대적으로 낮은 감정가로 접근 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 해당 지분의 감정가인 19,296,000원을 기준으로, 위에서 언급된 권리 분석 및 현황 조사를 통해 파악된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 하는 가등기, 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물로 인한 제한 가격(15,444,000원), 그리고 지분 매각이라는 점을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 권리관계의 구체적인 해결 방안 등을 추가적으로 면밀히 분석해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으나, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.