나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53048 [1] 경기도 하남시 망월동 1106 힐스테이트에코미사 7층730호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 남서측 인근에 소재하는 구분건물(힐스테이트에코미사 7층 730호)로서 인근은 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 소재하는 바 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 7층 730호로서, (사용승인일 : 2018.10.01) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 및 승강기설비, 화재설비, 급배수설비, 위생설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25M의 보행자 전용도로 및 동측으로 노폭 약 30M, 남측으로 노폭 약 20M의 아스팔트 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(보행자전용도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합)가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함) 일련번호(2) 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(보행자전용도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합)가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김예슬)로부터 2026. 5. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 입지조건

1.1. 1.교통및접근성

1.1. 2.주변환경및지역특성

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리관계요약

1.2. 2.임차인분석

1.2. 3.인수되는권리

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역상권현황

1.3. 2.향후상권전망

1.4. 생활정보

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.법적/행정적리스크

1.5. 2.임차관련리스크

1.5. 3.기타리스크

1.6. 종합의견

1.7. 투자포인트

1.8. 예상입찰가

1.8. 1.시세분석

1.8. 2.낙찰가산정제안

1. 물건기본정보

1.1. 입지조건

1.1. 1.교통및접근성

* 본건은 지하철 5호선 미사역 남서측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 북측 25M, 동측 30M, 남측 20M의 다양한 폭의 도로에 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

1.1. 2.주변환경및지역특성

* 경기도 하남시 망월동 1106번지에 위치한 힐스테이트에코미사 7층 730호입니다.

* 주변은 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리관계요약

* 사건번호: 성남지원 2025타경53048 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 말소기준권리: 하남시의 압류 (2024-02-27)

* 등기부채권 총액: 1,097,000,000원

1.2. 2.임차인분석

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 158,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-11

* 배당신고일자: 2024-03-08

* 대항력: 없음

1.2. 3.인수되는권리

* 본 건은 대항력 없는 임차인이 존재하며, 주택도시보증공사(HUG)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 그 외 등기된 권리들은 말소기준권리 이후 순위에 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역상권현황

* 본 건이 소재한 망월동 1106번지 일대는 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치하며, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권이 활성화되어 있습니다.

* 중심상업지역에 속해 있어 상업 시설 이용 및 접근성이 뛰어납니다.

1.3. 2.향후상권전망

* 미사역 중심의 역세권 개발 및 주변 지역의 지속적인 발전으로 인해 상권의 안정적인 유지 및 성장이 기대됩니다.

* 다양한 편의시설과 주거 시설이 공존하여 배후 수요가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 미사역을 통한 서울 강남 및 도심 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 상업, 금융, 식음료 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 오피스텔이 밀집한 지역으로, 1인 가구 및 젊은층을 위한 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.법적/행정적리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 매수자에 한함) 등 다양한 제한 사항이 존재합니다. (현재 토지거래허가구역 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.5. 2.임차관련리스크

* 임차인 김 씨는 대항력은 없으나, HUG의 확약서 내용에 따라 향후 절차 진행 시 변제 및 말소 등에 관한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 3.기타리스크

* 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본 건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (참고: 하남 유니온파크와 같은 복합 문화 시설이 일부 있으나, 이는 혐오 시설로 분류되지 않습니다.)

1.6. 종합의견

* 본 물건은 지하철 5호선 미사역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 입지적 강점이 뛰어나며 투자 및 실거주 가치가 모두 높습니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리가 용이하며, 내부 시설도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 임차 관련 HUG 확약서 내용을 면밀히 검토하고 절차를 준수하는 것이 중요합니다.

* 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 시장 가치를 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

* 역세권 프리미엄: 미사역 초역세권으로 유동인구 및 교통 편리성 확보.

* 소형 면적, 높은 수요: 19.49㎡ (약 5.90평)의 전용면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 효과.

* 상업지역 입지: 중심상업지역 내 위치하여 상권 발달 및 임대 수익률 상승 기대.

1.8. 예상입찰가

1.8. 1.시세분석

* 본건의 건물 면적은 19.49㎡ (약 5.90평)입니다.

* 최근 제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 5일 거래: 12,000만원 (13층)

* 2026년 5월 26일 거래: 13,940만원 (5층)

* 이는 3.3㎡당 약 615만원에서 715만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본 건의 감정가는 135,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 범위 내에 있습니다.

1.8. 2.낙찰가산정제안

* 인수되는 임차보증금이 0원이라는 점을 감안할 때, 순수 부동산 가치 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

* 최근 최고가 거래 사례(1.394억원) 및 감정가(1.35억원)를 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 경매의 특성상 입찰 경쟁률에 따라 낙찰가가 변동될 수 있습니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 138,000,000원 (1억 3천 5백만원 ~ 1억 3천 8백만원) 수준에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 동향 분석 등을 통해 보수적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.