나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53030 [1] 경기도 광주시 양벌동 355-1 대주파크빌1차 105동 11층 1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '양벌초등학교' 남동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 도로(마루들길)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지하1층 지상 15층 아파트로서 외벽 : 시멘몰탈 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 하이샤시 창호로서 현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 드레스룸, 다용도실, 화장질2 등)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 부정형 토지로서 아파트 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 아파트 주출입로는 북측 도로에 연결되는 등 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 자연녹지지역으로 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26∼26.8.25/외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도 단독,다가구,아파트,연립,다세대) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53030 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 355-1 대주파크빌1차 105동 11층 1102호

용도: 아파트

감정가: 280,000,000원

토지면적: 97.25㎡ (약 29.42평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평, 전용면적)

공급면적: 약 106.00㎡ (약 32평형, 공급면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (별도 특이사항 없음)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 소재하는 대주파크빌1차 아파트로, 양벌초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량의 출입 및 주정차가 용이하며, 북측으로 통과하는 도로(마루들길)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로로는 북측에 폭 약 10미터의 포장도로가 접해 있으며, 아파트 주출입로가 이 도로에 연결되어 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

토지이용계획상 본 건은 자연녹지지역으로, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25, 외국인 등 대상 용도 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당 (2016년 7월 7일 접수, 근저당권) 이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 264,319,167원입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 양벌동은 주거단지와 학교, 근린생활시설이 잘 갖춰져 있는 지역입니다.

양벌초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

검색 결과, 해당 물건지 주변에 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 자연녹지지역, 각종 제한구역 등이 지정되어 있어 향후 개발 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 구조의 지하 1층, 지상 15층 아파트(105동)입니다.

외벽은 시멘트 몰탈 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시로 되어 있으며, 전반적인 현상 및 관리 상태는 보통으로 평가됩니다.

내부 이용 상태는 아파트로, 방 3개, 거실, 주방, 드레스룸, 다용도실, 욕실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

총괄표제부에 따르면 단지 내 총 주차 대수는 301대입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 연식: 2003년 준공으로 비교적 연식이 있는 아파트이므로, 향후 설비 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 각종 개발 제한 구역에 속해 있어, 토지의 활용도나 향후 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

임대차 미상: 임차인 현황에서 보증금이 미상인 점은 잠재적인 인수 부담이나 명도 저항의 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 점유자 확인 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

공동담보: 본 물건이 공동담보로 제공되었다는 점은 채무 총액 및 경매 절차에 영향을 줄 수 있는 요인이므로, 관련 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 대주파크빌1차 아파트로, 양벌초등학교 인근의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 실거주 목적의 수요자에게는 무난한 주거 환경을 제공합니다.

권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이나, 임대차 관계 미상이라는 점과 건물 연식, 토지이용계획상 제한은 고려해야 할 부분입니다.

투자 관점에서는 지역 내 시세 및 향후 개발 가능성, 보유 시 발생할 수 있는 제반 비용 등을 종합적으로 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

초등학교 인접으로 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 주거 환경 제공.

지역 내 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상.

비교적 안정적인 시세가 형성된 단지로, 급격한 가치 하락보다는 안정적인 보유가 가능할 것으로 판단.

9. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 조사 결과, 유사 면적(전용 84㎡)의 최근 거래 가격은 2억 5천만원 ~ 3억 4천만원 수준으로 파악되었습니다.

감정가는 해당 범위 내에 있으며, 시장 상황 및 물건의 개별적 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로 판단 시, 270,000,000원 ~ 295,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.