나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53027 [1] 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 7층 732호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '하남시미사도서관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인접 및 인근 간선도로변에 버스정류장과 남동측 인근에 지하철역(미사역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상18층 건물내 7층 732호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (※ 내부구조는 후첨 '내부구조도' 참고하시기 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약33미터 및 남서측으로 노폭 약23미터 포장도로, 북동측으로 노폭 약10미터 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서(2025.09.25.자)상, 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제 한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별 법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한 지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25.8.26.~26.8.25. 외국 인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거 래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 김진우의 우선매수권 행사는 1회에 한함(전세사기피해자가 우선매수권신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 성남지원 2025타경53027 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 7층 732호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 110,000,000원

토지면적: 3.85㎡ (약 1.16 평)

토지지분: 3.85㎡ (약 1.16 평)

건물면적: 19.16㎡ (약 5.79 평)

건물지분: 19.16㎡ (약 5.79 평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '하남시미사도서관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

인접하여 대로변(폭 30~35m)과 중로(폭 20~25m), 보행자 전용도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 다수의 버스정류장이 소재합니다.

또한, 남동측 인근에 지하철 5호선 미사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 본건에는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등기 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리: 갑5 압류 (고양세무서장) 2023-09-08.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 135,000,000원

전입일자: 2022-05-13

확정일자: 2024-03-22

대항력: 있음

상세 정보: 을구 3번 주택임차권 등기 (권리금액: 135,000,000원, 말소: 인수).

전입일자 2022년 5월 13일자 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

3.3. 말소기준권리

압류 (고양세무서장) 2023-09-08.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권이 있습니다.

임차인 김 의 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

채권자: 김OO (본건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 강제경매 사건입니다.)

3.5. 총 권리 분석

등기부채권 총액은 270,000,000원입니다.

이 중 임차인 김 의 보증금 135,000,000원은 대항력이 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 하남시 망월동 일대는 미사역을 중심으로 형성된 신흥 상업 및 주거 복합 지역입니다.

주변에 다수의 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 공공시설(하남시미사도서관) 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

업무시설 및 상업시설 밀집 지역으로, 활발한 유동인구와 소비 활동이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주거: 주변에 아파트 및 오피스텔 단지가 많아 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 미사역 및 다양한 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 대형 마트, 백화점, 영화관, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 문화/여가: 하남시미사도서관이 인근에 있으며, 망월천 근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 임차인 김 의 보증금 135,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 임차인 김 은 전세사기 피해자로, 우선매수권 행사가 1회에 한정됩니다. 만약 김 이 우선매수권을 신고 후 매수보증금을 미납하여 실효될 경우, 이후 매각기일에는 이 권리를 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

* 감정가 대비 높은 임차보증금: 본건의 감정가는 110,000,000원이나, 임차인의 보증금은 135,000,000원으로 감정가보다 높습니다. 이는 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높음을 시사하며, 매수인의 인수 부담이 커질 수 있습니다.

* 최근 실거래가와의 차이: 최근 실거래가(74,000,000원 ~ 78,000,000원)가 감정가(110,000,000원)보다 낮은 수준입니다. 이는 시장 상황을 반영하여 입찰가 산정에 신중해야 함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 미사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 김 이 135,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이 금액이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 점은 매우 큰 리스크 요인입니다.

최근 실거래가가 감정가보다 낮은 점 또한 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 인수되는 보증금 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 역세권의 우수한 입지: 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 한 안정적인 임대 수요 기대.

* 업무시설 밀집 지역: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 잠재적 시세차익: 권리 관계 분석 및 시장 상황 면밀히 검토 후, 리스크 해소 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금 135,000,000원을 제외하고, 현재 시장 상황 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 실거래가가 74,000,000원 ~ 78,000,000원 수준임을 감안할 때, 물건의 가치가 임차보증금보다 낮을 가능성이 높습니다.

다만, 제시된 정보와 규칙에 따라, 인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치 평가를 기반으로 할 때, 감정가(110,000,000원)와 최근 실거래가(약 74,000,000원 ~ 78,000,000원)를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서, 최근 실거래가보다 약간 높은 수준으로 시작하여 시장 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 순수 물건 자체의 가치를 고려한 것이며, 실제 낙찰가 결정 시에는 임차인 보증금 135,000,000원의 인수 여부 및 전액 변제 가능성 등을 종합적으로 판단하여 총 취득 비용을 고려해야 합니다. 임차보증금 인수 시, 총 취득 비용은 예상 입찰가 + 135,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.