나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4413 [1] 경기도 하남시 망월동 1094 이편한세상시티미사 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선‘미사역’북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 '미사역' 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 제1층 제121호로서, (사용승인일 2019.04.22) 외 벽 : 석재붙임 및 일부타일 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(가) : 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템에어컨설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 기본적인 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자 통행도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)임. 일련번호(2) : 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경4413 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1094, 이편한세상시티미사 1층121호

* 건물명: e편한세상 시티 미사

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(소매점))

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 제1층 제121호

* 사용승인일: 2019.04.22

* 감정가: 1,106,000,000원

* 토지면적: 6.39㎡ (약 1.93평)

* 건물면적: 36.33㎡ (약 10.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 ‘미사역’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 및 교육시설 등이 소재하여 복합적인 지역을 형성하고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 ‘미사역’ 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 보통입니다.

* 도로: 본건은 북서측으로 노폭 약 20m 내외, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북동측으로는 노폭 약 10m 내외의 보행자 통행도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: `을3` 근저당권 (신한은행, 2024-03-14 접수, 채권최고액 960,000,000원)

* 진행 중인 경매: `갑4` 임의경매 (신한은행, 2025-09-18 접수, 채권액 837,795,944원)

* 기타 권리사항: `갑2` 소유권이전1번신탁등기말소 (지희산업주식회사), `갑3` 소유권이전 (박수정, 2024-03-14 접수, 매매)

* 총 등기부채권액: 960,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (물건명세서상 ‘지상권개요’로만 기재되어 있으며, 구체적인 내용이 없어 일반적인 임의경매의 소멸 원칙을 따릅니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 향후 명도 진행 시 주의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 지하철 5호선 미사역 인근으로, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등이 밀집된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 상가 현황: 주변에 다양한 업종의 근린생활시설이 분포하고 있으며, 신축 건물 내 상가로서 비교적 현대적인 상권 환경을 갖추고 있습니다.

* 잠재력: 미사지구 개발에 따른 배후 수요 증가 및 역세권 프리미엄을 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 지하철 5호선 미사역을 중심으로 한 대중교통 이용이 편리하며, 인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 교육시설이 소재하고 있어 가족 단위 거주자 또는 직장인의 접근성이 양호할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도 서비스로 조사한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 현황: 본건은 현재 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중이나, 현황 공실 상태인 점은 수익성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 유동화 및 공동담보: 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 진행 및 낙찰 후 권리행사에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 잠재력은 있으나, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(25.8.26~26.8.25) 내 외국인 등이 주택을 매수할 경우 허가가 필요합니다. (본건은 상가이므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 관련 규제 변화 가능성 숙지 필요)

* 임대 관계 미상: 임대차 현황이 미상이고 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계나 예상치 못한 권리(유치권 등)가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 미사역 인근 중심상업지역에 위치한 신축급 근린상가로서, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 2019년 사용승인된 건물로 비교적 관리가 용이하며, 일괄 매각으로 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 임대차 관계가 미상이라는 점은 투자 전 신중한 검토가 요구됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 임의경매로, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 세부적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 상가: 지하철 5호선 미사역 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로 내외부 상태가 양호하여 즉시 영업 또는 임대가 가능합니다.

* 미래 가치: 미사지구 개발의 중심지에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 권리 관계가 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,106,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 본건의 예상 입찰가는 현재의 공실 상태, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 과정에서의 변수 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사를 통한 면밀한 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다. 감정가를 기준으로 하되, 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.