나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53033 [1] 경기도 하남시 망월동 1138 퀸즈파크미사2차 4층413호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 남동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 미사역, 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층 지상15층 내 제4층 421호로서, 외벽 : 석재붙임, 알루미늄복합판넬 마감 등 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시이중창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔(복층구조)로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

생, 급배수, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 2필지 일단의 세장형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측, 남서측으로 약 35미터 내외, 20미터 내외의 도로 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사로부터 2026. 5. 26.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 하남시 망월동 1138번지 소재 퀸즈파크미사2차 오피스텔 건물 내 4층 413호에 대한 부동산강제경매 물건입니다. (참고: 제공된 건축물 전유부 정보 상으로는 14층 1413호, 감정평가 요약 상으로는 4층 421호로 표기되어 있어, 실제 경매 대상 호실에 대한 정확한 확인이 필수적임)

* 사건번호: 성남지원 2025타경53033 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1138 퀸즈파크미사2차 4층413호

* 용도: 오피스텔 (복층구조)

* 감정가: 134,000,000 원

* 토지면적: 4.42㎡ (약 1.3평)

* 토지 지분: 4.4174㎡ (약 1.3평)

* 건물면적: 18.93㎡ (약 5.7평, 전용면적)

* 건물 지분: 18.9296㎡ (약 5.7평, 전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 정보: 2019년 7월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 15층, 지하 6층 건물 내에 위치.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이를 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 주변 환경:

* 업무/상업시설: 미사역 주변으로 상업시설, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 자연환경: 망월천, 미사한강공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 27일자 하남시의 압류 등기입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 압류 (하남시)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

* 주택임차권 (임차인: 이창희, 보증금: 160,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이창희)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-17

* 확정일자: 2021-06-04

* 배당신고일자: 2023-08-24

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자(주택도시보증공사)로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 본건 경매로 인해 임차인의 보증금 반환 채권이 인수될 위험은 없습니다. 따라서 해당 임차인의 권리는 매각으로 모두 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 권리총액: 160,000,000원 (주택도시보증공사 채권액)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 망월동 일대는 미사지구 개발의 핵심 지역으로, 미사역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다.

* 수요: 주변에 다수의 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경쟁: 인근에 유사 면적 및 용도의 오피스텔이 다수 존재하므로, 임대 경쟁력 확보를 위한 차별화 전략이 필요할 수 있습니다.

* 개발: 미사지구의 지속적인 개발과 인프라 확충으로 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 편리하며, 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설에 쉽게 접근할 수 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 미사역이 도보권에 있으며, 여러 버스 노선을 통해 강남, 잠실 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이합니다.

* 문화/여가: 망월천 수변공원, 미사한강공원 등 여가 활동을 즐길 수 있는 공간이 가까이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호실 정보 불일치: 본건의 소재지 주소는 '4층 413호'로 명시되어 있으나, 제공된 건축물대장 전유부 정보(JSON)에는 '14층 1413호'로, 감정평가서 요약에는 '4층 421호'로 기재되어 있습니다. 이는 경매 대상 물건의 실제 호실과 층수에 대한 중대한 오류 가능성을 시사합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 등기부, 건축물대장 등 관련 서류를 통해 정확한 경매 대상 호실을 재확인해야 하며, 이로 인한 권리 및 가치 변동 위험을 고려해야 합니다.

* 임차인 대항력 포기: 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였고 인수 보증금이 0원이지만, 혹시 모를 법적 분쟁의 여지가 있는지 최종 확인하는 것이 좋습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 금리 변동, 정부 정책 변화 등 외부 요인에 의해 자산 가치 및 임대 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 토지이용계획 상 '외국인 토지거래 계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 본 건은 오피스텔로 주택 거래에 한정되는 것으로 파악되어 외국인 매수자에게 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 미사역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 장점을 지니고 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 통해 시세 수준을 파악한 결과, 감정가 대비 합리적인 가격에서의 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인의 대항력 포기 및 인수 보증금 0원으로 권리 관계가 비교적 명확하여 안전한 투자를 기대할 수 있습니다. 다만, 제공된 정보 간 호실 및 층수 표기의 중대한 불일치가 발견되어, 실제 경매 대상 물건에 대한 정확한 확인이 매우 중요합니다. 현장 방문과 철저한 서류 검토를 통해 이러한 리스크를 해소한다면, 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 미사역 역세권 프리미엄: 지하철 5호선 이용 편리성으로 인한 직주근접 수요 확보.

* 우수한 생활 인프라: 주변 상업시설, 녹지 공간 인접으로 쾌적하고 편리한 생활 환경.

* 권리 관계 명확: 임차인 인수 부담이 없어 안전한 투자 가능.

* 최신 건축물: 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 깔끔한 건물 상태 기대.

* 복층 구조: 공간 활용도를 높여 임대 경쟁력에 유리.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터 (2026년 5월 기준, 전용면적 18.93㎡)를 분석한 결과, 3층은 120,000,000원, 11층은 127,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 4층에 위치하며 감정가는 134,000,000원입니다.

상기 시세 및 감정가, 물건의 입지 조건, 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 130,000,000원

* 보수적 접근 시: 115,000,000원 ~ 120,000,000원

* 적극적 접근 시: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경매 진행 상황, 입찰 참여 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것이 바람직합니다. 특히, 호실 정보 불일치 리스크를 반드시 확인한 후 입찰가격을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.