나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4338 [1] 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭 10층씨에이10-026호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 '미사중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 하남풍산역(지하철 5호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 내 제10층 제씨에이10-026호로서, [사용승인일 : 2021.01.06.] 외벽 : 페어그라스, 복합판넬 및 치장벽돌 등 마감, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터, 창고, 지원시설) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 40M 내외의 포장도로(미사대로)와 남서측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로(미사강변한강로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕풍동 831-1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함) 등임, 덕풍동 831-2 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경4338 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭 10층씨에이10-026호

용도: 지식산업센터

감정가: 219,000,000원

토지면적: 9.43㎡ (약 2.85평)

건물면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2021년 1월 6일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 내 제10층 제씨에이10-026호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동에 소재하며, '미사중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 5호선 하남풍산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 북동측으로 노폭 약 40M의 미사대로, 남서측으로 노폭 약 20M의 미사강변한강로에 접해 있어 도로망이 우수합니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(미사4유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등이 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택 거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지식산업센터 거래에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리로는 하나은행의 근저당(말소기준권리, 2021.09.17. 접수, 222,000,000원), 경기신용보증재단의 가압류(2025.06.17. 접수, 31,750,000원), 하나은행의 임의경매(2025.09.22. 접수, 178,670,748원) 등이 존재합니다. 상기 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 253,750,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다. 경기도 하남시 덕풍동 831-1 토지 별도등기 을구 1번의 지상권설정등기(2020.12.09. 등기)가 이에 해당합니다. 이 지상권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 권리분석 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 현대지식산업센터 한강미사2차 일대는 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에는 다양한 식당, 카페, 편의시설 등이 분포하고 있어 종사자 및 방문객을 위한 편의를 제공합니다.

4.2. 잠재적 고객층

주변에 다수의 지식산업센터가 위치하고 있어, 상주하는 직장인들이 주요 잠재 고객층이 될 것으로 예상됩니다. 또한, 오피스텔 및 인근 주거 단지의 거주민들도 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다. 하남풍산역 역세권이라는 점도 유동인구 유입에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

현대지식산업센터 한강미사2차 단지 내 및 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 입점해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 미사대로 및 미사강변한강로와 인접해 있어 차량 이용 시 쇼핑몰 등 주요 시설로의 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육 시설

단지 동측 인근에 미사중학교가 위치하며, 미사4유치원도 주변에 자리하고 있어 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 인수

가장 큰 잠재적 리스크는 등기부상 인수되는 지상권입니다. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리로, 소유권의 사용 및 처분에 상당한 제약을 발생시킬 수 있습니다. 지상권의 정확한 내용(존속기간, 사용 범위, 지료 등)을 반드시 확인하고, 이에 따른 가치 하락 및 활용 제한 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 정보의 불확실성

현재 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 액수가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 권리관계 및 점유 현황을 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 제약 사항

해당 물건은 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다수의 도시계획 관련 규제를 받고 있습니다. 비록 지식산업센터로 용도가 지정되어 있어 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 향후 토지 이용이나 개발 관련 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이며, 지하철 5호선 하남풍산역 인근에 위치하여 교통 여건이 우수하고, 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 그러나 매수인에게 인수되는 지상권 등기 존재는 본 물건의 가치와 활용에 상당한 제약을 줄 수 있는 핵심적인 위험 요소입니다. 낙찰 시 지상권의 구체적인 내용과 그 영향력을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 미사지구 내 핵심 지식산업센터 밀집 지역에 위치하며, 지하철 5호선 하남풍산역을 통한 서울 도심 접근성이 양호합니다.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 상업 및 업무 시설과의 연계성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 하남시 및 미사지구의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 219,000,000원입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 지상권의 존재는 본 물건의 실질 가치를 크게 하락시킬 수 있는 주요 요인입니다. 지상권의 내용, 존속 기간, 지료 등에 따라 인수되는 권리가 미치는 영향이 천차만별이므로, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 지상권에 대한 심층적인 조사와 법률 자문이 필수적입니다.

따라서, 현 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 금액으로 입찰가를 결정해야 합니다. 지상권 문제를 해결하기 위한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 감안하여, 입찰가 산정 시 신중을 기하시기를 권고합니다. 일반적인 경매 투자에서는 감정가의 70~80% 수준을 고려하기도 하지만, 본 건의 특수성을 고려할 때 이보다 더 낮은 수준에서 검토해야 할 수도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.