나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53045 [1] 경기도 광주시 문형동 210-4 엘하우스 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문현동 소재 "문형2통마을회관" 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분 건물 엘하우스 제102동 제3층 제301호)으로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상4층 내 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2018.05.08.) 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 및 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 보안설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인근 토지 대비 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(가) 소재 토지 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권 역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거 래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단 독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(가)는 등기사항전부증명서(집합건물) 을구5번 주택임차권(2023년 12월 01일)등기 가 등재 되어 있으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.(임차보증금 금270,000,000원 / 범위: 전유부분 전부 / 임대차계약일자: 2021년 11월 25일 / 점유개시일자: 2021년 11월 24일 / 확정일자: 2021년 10월 21일)

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53045 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

채무자: (정보 없음)

소재지: 경기도 광주시 문형동 210-4 엘하우스 102동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 270,000,000원

1.2. 물건 현황

구분건물 감정평가요항표 상 본건은 엘하우스 제102동 제3층 제301호임.

건물 사용승인일: 2018.05.08.

토지 면적: 73.66㎡ (약 22.28평)

토지 지분: 73.6584㎡ (약 22.28평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 64.92㎡ (약 19.64평)

건물 지분: 64.925㎡ (약 19.64평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경

현재 다세대주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문현동 소재 "문형2통마을회관" 북서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 다세대주택, 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역임.

제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 토지 현황

소재 토지는 인근 토지 대비 등고 평탄한 자루형의 토지임.

공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리구역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 4층 건물 내 제3층 제301호임.

외벽: 벽돌 쌓기 마감 및 석재붙임 마감 등.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.

창호: 샷시 창호 마감 등.

3.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 보안설비 등이 구비되어 있음.

3.3. 건축물대장 요약

건축물명: 엘하우스 (Elhaus)

동: 102동

호: 301호

층: 지상 3층

주요 구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택 (다세대주택)

신축 허가일: 2017.07.12

준공(사용승인)일: 2018.05.08

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

등기사항전부증명서 상 말소기준권리(을구 8번: 서울동부지방법원의 가압류 결정(2023카단50839) 금9,882,913원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

다만, 다음 권리는 인수 여부 확인 필요.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김영희

임차보증금: 270,000,000원

임대차계약일자: 2021년 11월 25일

점유개시일자: 2021년 11월 24일

확정일자: 2021년 10월 21일

배당신고일자: 2023년 12월 06일

권리분석 상 '임차인 현황'에는 대항력이 없다고 명시되어 있음.

또한, '집합건물 등기부요약' 상 을구 5번 주택임차권(권리자: 김영희, 권리금액: 270,000,000원)은 '말소' 예정으로 등재되어 있음.

'물건명세서 참고사항'에 따르면, 을구 순위 5번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.

그러나, 주택도시보증공사(HUG)가 해당 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출한 것으로 확인됨.

이에 따라 '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되어, 현 임차인의 잔여 보증금은 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단됨.

4.3. 기타 권리사항

을구 8번: 유한회사 가압류 (2023.03.10.) - 말소 예정

을구 9번: 서부산세무서장 압류 (2023.06.27.) - 말소 예정

을구 10번: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.09.22.) - 말소 예정 (본건 경매 사건)

등기부채권 총액: 279,882,913원

5. 상권분석

5.1. 주변 매매 사례

최근 2026년 5월 경, 광주시 문형동 일대 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 문형낙원타운하우스(14동): 2013년 건축, 전용면적 74.3㎡, 2층, 171,000,000원 (약 2,299,000원/㎡)

* 문형빌라(나동): 1993년 건축, 전용면적 57.74㎡, 1층, 90,000,000원 (약 1,558,000원/㎡)

* 낙원타운하우스(4,5동): 2013년 건축, 전용면적 58.14㎡, 1층, 168,000,000원 (약 2,889,000원/㎡)

5.2. 시세 분석

본건(엘하우스, 2018년 건축, 전용면적 64.92㎡)은 비교적 신축 건물에 속하며, 최근 거래된 2013년 건축된 낙원타운하우스와 유사한 연식의 건물이 1㎡당 약 2,889,000원의 거래가를 형성하고 있음.

본건의 감정가는 270,000,000원 (약 4,160,000원/㎡)으로, 최근 주변 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 평가되었음.

다만, 비교적 신축이고 지역 내 수요가 꾸준하다는 점을 고려할 때, 감정가 이하에서도 충분한 가치를 지닌다고 판단됨.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용 가능함. (구체적인 시설은 추가 조사 필요)

6.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등이 소재할 것으로 예상됨. (구체적인 학교는 추가 조사 필요)

6.3. 교통시설

인근 버스정류장을 통한 시내버스 노선 이용 가능함. (구체적인 노선은 추가 조사 필요)

6.4. 주변 환경

주거 지역과 더불어 공장, 창고, 임야 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경이라고 보기는 어려울 수 있음.

다만, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 현재 제공되지 않았음. (추가 조사 필요)

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지이용계획 상 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

7.2. 권리 인수 가능성

비록 HUG의 인수조건확약서로 인해 임차인의 잔여 보증금은 인수하지 않을 것으로 판단되나, 혹시 모를 예외적인 상황 발생에 대한 가능성은 완전히 배제할 수 없음.

7.3. 주위 환경

공장, 창고 등이 혼재되어 있어 소음, 분진 등 환경적인 요인에 따른 생활 불편이 발생할 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 엘하우스 다세대주택으로, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물임.

권리 분석 상 낙찰로 인한 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되며, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 잔여 보증금 인수 부담도 없을 것으로 예상됨.

다만, 주변에 공장, 창고 등이 혼재되어 있고 토지이용계획 상 다양한 규제가 존재하여 입지 조건은 복합적인 측면이 있음.

감정가는 최근 시세 대비 높게 책정되었으나, 신축 연식 및 권리관계의 명확성을 고려할 때 적정 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있는 물건임.

9. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG의 인수조건확약서로 잔여 보증금 인수 의무 없음.

* 신축 연식: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 넓은 토지 지분: 전용면적 대비 토지 지분이 넓어 건물 노후화 시에도 토지 가치 기대 가능.

10. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

최근 실거래가 기준 추정 시세: 약 160,000,000원 ~ 190,000,000원

임차인 보증금 인수 부담 없음.

상기 정보를 종합하여 고려했을 때, 보수적인 관점에서 최근 실거래가 수준을 반영한 예상 입찰가는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있음.

본 건의 경우, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 크므로, 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주위 환경을 재확인하고, 현지 부동산 전문가와 상담 후 입찰가를 최종 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.