나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4499 [1] 경기도 하남시 창우동 520 은행동부아파트 115동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 창우동 소재 '하남경영고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지 북동측으로 '대청로', 남동측으로 '대청로116번길'이 통과하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 북측 인근에 지하철 5호선 '하남검산역'이 위치하고 있어 대중 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1994. 05. 30. 준공된 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층건내 1층 104호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 내벽 : 벽지도배 마감, 창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내내외소화전설비 및 도시 가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 남동측 및 북서측으로 진입도로 개설되어 있으며, 지하주차장 등 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (신장지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[새싹유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교 환경위생정화구역,세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[창우초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요 [하남중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내 용은 교육지원청에 별도 확인요[하남초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(학교환경위생정화구역,세부내용은 교육청에 별도 확인요[하남정보산업고등학교])<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[창우초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(학교환경위생정화 구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[하남정보산업고등학교])<교육환경 보호에 관 한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설 립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26. ~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경4499 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 879,000,000원 (8억 7,900만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

특이사항: 유동화 물건

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 하남시 창우동 520 은행동부아파트 115동 1층104호

토지면적: 67.62㎡ (약 20.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.98㎡ (약 40.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 하남은행 (자료에 따라 은행동부아파트, 은행아파트, 은행쌍용아파트, 은행한신 등으로 표기될 수 있음)

준공년도: 1994년 5월 30일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물 내 1층 104호

이용상태: 아파트 (방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)

건물 총 연면적: 213,810.26㎡ (약 64,678.33평)

토지 전체 면적: 81,374.2㎡ (약 24,618.35평)

동수: 20동

총 세대수: 1,360세대

최고층: 18층

최저층: 1층

주차대수: 총 903대 (지상 4대, 지하 40대, 기타 859대 추정)

1.4. 감정평가 요약

본 건은 경기도 하남시 창우동 소재 '하남경영고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대임.

건물의 구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물 내 1층 104호임.

내부 이용상태는 아파트로 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2 등으로 이용 중임.

급배수, 위생, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전, 도시가스 개별난방 등의 설비가 갖추어져 있음.

토지는 부정형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 도로 및 주차시설이 완비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 하남시 창우동에 위치하며, 하남경영고등학교 남서측 인근에 자리함.

주변은 아파트 단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 주거지로서의 환경이 양호함.

2.2. 교통상황

단지 북동측으로 '대청로', 남동측으로 '대청로116번길'이 통과함.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

북측 인근에 지하철 5호선 '하남검산역'이 있어 대중교통 접근성이 보통 수준임.

2.3. 도로 및 접근성

아파트 단지 남동측 및 북서측으로 진입도로가 개설되어 있으며, 지하주차장 등 주차시설이 마련되어 있어 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 하나은행의 근저당권(을18)임.

3.2. 말소예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

- 근저당권 (하나은행): 2020-09-29, 672,000,000원 (을18)

- 근저당권 (페퍼저축은행): 2021-12-14, 208,800,000원 (을19) - 말소

- 압류 (국민건강보험공단): 2024-05-08 (갑12) - 말소

- 근저당권 (조영남): 2025-07-14, 30,000,000원 (을20) - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 세부 내용은 기재되지 않아 별도 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요함.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 910,800,000원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근에 하남경영고등학교, 창우초등학교, 하남중학교, 하남초등학교, 하남정보산업고등학교, 새싹유치원 등 다수의 교육 시설이 위치함.

각종 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

4.2. 지역 특징

아파트, 학교, 상업시설 등이 복합적으로 분포하는 주거 밀집 지역임.

신장지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 발전에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

1994년에 준공되어 연식이 30년 이상 경과한 아파트 단지임. 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

1층에 위치하여 계단 이용이 용이하며, 발코니 등을 통한 외부 공간 활용이 가능함.

5.2. 편의 및 교육 시설

단지 인근에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용이 편리함.

다수의 학교가 인접하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신장지구)에 해당함.

특히, 다음과 같은 다양한 토지이용 제한이 적용됨:

* 가축사육제한구역

* 다수의 학교 인근으로 인한 상대보호구역 및 절대보호구역 (교육환경 보호)

* 배출시설설치제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 과밀억제권역, 공장설립제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일): 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함. 현재 이 허가구역 기간 내에 해당될 수 있어, 향후 매각 시 거래에 제한이 따를 수 있음.

6.2. 물건 상태 및 정보 불확실성

* 건물의 연식(1994년 준공)으로 인한 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 임대관계가 미상으로, 실제 점유자 현황 및 명도 협의에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 아파트 명칭(은행동부아파트, 하남은행, 은행아파트, 은행쌍용아파트, 은행한신 등) 및 동호수(115동 vs 117동)에 대한 일부 정보 불일치가 확인되어, 현장 확인 및 등기부 확인이 필수적임.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 주요 아파트 단지 내에 위치하며, 지하철역 및 주요 도로 인접으로 교통이 편리하고 근린생활시설 및 교육시설 이용이 용이하다는 장점이 있음. 또한, 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 점은 긍정적 요인으로 볼 수 있음.

하지만 1994년 준공된 아파트로 연식이 오래되었고, 토지이용계획상 다양한 제한사항(특히 토지거래허가구역 지정)이 존재하며, 임대차 관계가 미상인 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크임. 정보의 일부 불일치 또한 현장 방문 및 면밀한 조사를 통해 해소해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 하남시 개발 호재 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 역세권 아파트 단지 내 위치로 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 1층으로 동선이 편리하며, 넓은 전용면적(134.98㎡) 보유.

* 비교적 저렴한 감정가 대비 최근 실거래가 상승 추세.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 동일 면적(134.98㎡)의 매물이 2026년 6월 12일에 108,000만원에 거래되었음. 감정가는 87,900만원임.

임차인이 존재하지 않거나, 인수되는 보증금이 없는 점(인수 보증금 합계 0원)을 감안할 때, 최근 실거래가 수준을 참고하여 입찰가를 산정할 수 있음.

다만, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 및 아파트 노후화, 임대관계 미상 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

이를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 95,000만원 ~ 105,000만원 사이에서 결정될 것으로 예상됨.

주요 고려 사항:

- 감정가: 87,900만원

- 최근 실거래가 (동일 면적): 108,000만원 (2026년 6월)

- 인수 보증금: 0원

- 토지거래허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

따라서, 보수적인 관점에서는 감정가 대비 110%~120% 수준, 최근 실거래가를 반영한 공격적인 관점에서는 90%~100% 수준을 고려해 볼 수 있음.

본 보고서상의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.