나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1767 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 371-1 삼성아파트 103동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 “수원청소년 문화센터” 남동측 인근에 위치 하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 부동산 등이 소재하는 지역으로 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

콘크리트 벽식구조 및 알씨조 콘크리트 평슬래브지붕 지하1층 지상 20층 건 중 제103동 제2층 제207호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 창호등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임. [※후첨 '내부구조도' 참고]

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방관련설비, 승강기설비, 주차장설비 등 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 부정형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측, 남측의 아파트 단지 진출입로를 통하여 단지 외부의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매여울초등학교(수원교육지원청문의))<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(예그린유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (예그린유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전 술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대 상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택) 2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매여울초등학교(수원교육지원청문의))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(예그린유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역(매여울초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (예그린유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전 술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등 /대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택) 3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매여울초등학교(수원교육지원청문의))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예그린유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정 비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택)

공부와의 차이

본건은 공부상 “경기도 수원시 팔달구 인계동 371-1, 366” 양지상에 소재하나, 토지분할로 인하여 기준시점 현재 “인계동 371-1, 366, 366-4” 3지상에 소재하는바, 업무시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임. ②기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경1767 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 371-1 삼성아파트 103동 2층207호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 권광로276번길 9)

용도: 아파트

감정가: 365,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

토지 지분: 20.3326㎡ (약 6.15평)

건물 면적: 59.88㎡ (약 18.11평) (전용면적)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 “수원청소년 문화센터” 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 부동산 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 1월 30일 접수된 국민은행 근저당 (을12, 채권최고액 120,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을12, 을14, 을15, 을16의 근저당 권리 및 갑10, 갑11의 압류가 모두 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

아파트 단지, 근린생활시설, 주상용 부동산 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

수원시청 및 관련 행정기관, 상업 시설 등이 밀집한 수원 중심부와 인접하여 있어, 배후 수요 및 상권 연계성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

수원시청 인근 지역에 위치하여 다양한 행정 및 상업 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 교육시설

인근에 매여울초등학교, 사랑유치원, 예그린유치원이 소재하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

다만, 해당 교육 시설들과 관련하여 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 검토가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 다수 제한사항: 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히 비행안전제6구역(전술) 지정으로 인해 건축물 높이 제한 등이 있을 수 있으며, 토지거래계약허가구역(2025년 8월 26일까지)으로 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 제한이 있습니다.

공부상 지번과 실제 이용 지번의 차이: 본 건은 공부상 '경기도 수원시 팔달구 인계동 371-1, 366' 양 지상에 소재한다고 기재되었으나, 실제로는 '인계동 371-1, 366, 366-4' 3개 필지에 걸쳐 소재합니다. 이는 향후 재산권 행사나 재개발 등에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

건축물 상태: 건물은 1996년 4월 30일 사용승인된 아파트로, 내외부 마감 및 설비 노후도에 따른 수리 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 삼성아파트 103동 2층 207호로, 기본적인 주거 환경 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

감정가는 3억 6천 5백만 원으로 책정되었으며, 권리상으로는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

다만, 토지이용계획상의 복잡한 제한사항(비행안전구역, 토지거래허가구역 등)과 공부상 지번과의 차이는 향후 재산 가치 및 활용에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

임차인 현황은 파악되지 않았으나, 인수 보증금 0원으로 기재되어 있어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

수원시 중심부에 위치하여 행정, 상업, 문화 시설 접근성이 우수합니다.

안정적인 수요층이 확보 가능한 아파트 물건입니다.

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는, 권리 인수 부담이 없는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 365,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 본건의 장단점을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율, 개별 물건의 특수성(층, 향, 수리 상태 등)을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.