나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34611 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 6층606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상·업무용시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 부천역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 13층 건물 내 제6층 제606호로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 6층606호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34611 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 90,000,000원이며, 토지 면적은 4.37㎡(약 1.32평), 건물 면적은 18.00㎡(약 5.45평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, 주요 특이사항으로는 토지거래허가구역 지정(2025.8.26.~2026.8.25.), SGI 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인(현수빈) 존재, 선순위 임차권 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 주변에는 "부천대학교"가 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 상·업무용시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부천역이 위치하여 대중교통 이용 여건이 무난합니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 총 13층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

토지의 형상은 인접지 대비 등고 평탄한 부정형이며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 남측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원 부천지원 2025타경34611호로 접수된 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정(을구 순위 7번)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사: 보증금 19,018,900원, 차임 0원. 전입일자 2024-01-05, 확정일자 2023-12-13, 배당신고일자 2024-09-03. 대항력 없음. 등기부상 주택임차권(을구 3번)은 말소 대상이나, 서울보증보험(주)의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 현수빈: 보증금 69,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2024-08-16, 확정일자 2024-08-16, 배당신고일자 2025-10-24. 대항력 있음. 등기부상 주택임차권(을구 4번)은 인수되는 권리입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2015-02-26 (주식회사코람코자산신탁)

* 소유권이전: 2015-04-07 (이송이), 2022-02-17 (박선희)

* 주택임차권(을구 3번): 한국토지주택공사, 19,018,900원 (말소)

* 주택임차권(을구 4번): 현수빈, 69,000,000원 (인수)

* 강제경매(을구 7번): 서울보증보험, 19,524,853원 (말소기준권리)

* 압류(을구 8번): 부천시 (말소)

총 등기부채권액은 88,018,900원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 심곡동 지역은 공동주택, 단독주택, 상업·업무용 시설이 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설을 이용할 수 있습니다.

부천대학교 인근에 위치하여 1인 가구 중심의 임대 수요가 예상되며, 원룸형 도시형생활주택으로서의 가치가 있습니다.

부천역이 인근에 있어 상권 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부천역 인근으로 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 주변 시설: 부천대학교와 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능하여 생활 인프라가 풍부합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 현수빈 씨의 보증금 69,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어집니다.

* 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 취득 시 관련 허가를 받아야 하므로, 취득 및 활용에 추가적인 절차와 제약이 발생할 수 있습니다.

* "SGI 인수조건 변경"에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 서울보증보험(SGI)과의 계약 조건 변경 내용이 본건 낙찰자의 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 건물 면적 18㎡(약 5.45평)은 매우 작은 소형 주거 공간으로, 향후 매매 시 거래 대상이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 임대 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 부천역이 가까워 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 현수빈 씨의 보증금 69,000,000원 전액이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 감정가 90,000,000원을 고려할 때, 총 투입 자금이 상당히 늘어나게 됨을 의미합니다. 더불어 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경 등 추가적인 불확실성이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 역세권의 소형 주거 공간으로서 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 매매/전월세 정보 분석 시, 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택으로 본건 '도시형생활주택'과는 건물의 유형이 다르며, 면적 또한 본건보다 넓습니다. 본건의 면적(18㎡)은 매우 작으므로, 이에 대한 시장 가치 재평가가 필요합니다.

* 현재 시점에서의 감정가(90,000,000원) 대비 인수되는 임차보증금(69,000,000원)을 고려할 때, 보수적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 현수빈 씨의 보증금 69,000,000원이 인수되므로, 낙찰 시 총 실질 투자금액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

감정가 90,000,000원은 18㎡(약 5.45평) 기준 약 16,513,761원/평으로, 주변 '다세대' 주택의 최근 매매가(약 840만원~1465만원/평)에 비해 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 임차 보증금 인수 금액을 고려하면, 총 투입 비용이 과도하게 증가할 위험이 있습니다.

현실적인 총 투자 비용을 고려했을 때, 본건의 시장 가치를 감안하면 최대 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 초과하기 어렵습니다.

즉, Bid Price + 69,000,000원 <= 90,000,000원 이라는 논리 하에, 최대 입찰가는 약 21,000,000원 수준으로 산정됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 해제 시점, SGI 인수조건 변경에 대한 명확한 내용 확인, 그리고 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 현재 시점에서는 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 유무를 직접 확인할 수 없으므로, 이는 별도 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 감안하여, 매우 보수적인 관점에서 15,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

낙찰 후 총 투자 금액이 90,000,000원을 넘지 않도록 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.