나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34555 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 338-19 세화빌라 2 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '수주도서관' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물내의 제3층 제301호로서, (사용승인 : 2001.08.11) 외벽 : 몰탈위 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 25미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34555 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 338-19 세화빌라 2 3층301호 (신주소: 경기도 부천시 오정구 역곡로 435)

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

건물면적: 34.93㎡ (약 10.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2001년 8월 11일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '수주도서관' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

도로상태: 본건 동측으로 로폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.03.13.)

말소되는 권리: 갑9(가압류), 갑10(압류), 갑11(압류), 갑12(강제경매)

인수되는 권리: 을13 주택임차권 (김지은) - 보증금 165,000,000원. 해당 임차권은 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않으므로 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 김지은: 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.06.17, 확정일자 2022.05.31, 대항력 있음. (주의: 보증금 전액 인수 대상)

* 장양배: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.11.04, 대항력 없음.

* 최원준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.11.04, 대항력 없음.

등기부채권 총액: 992,500,000원

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 도서관 등 공공시설이 위치하여 주거 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용합니다.

주변 지역에 대한 추가적인 상권 정보는 현장 방문을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

편의시설: 수주도서관이 인근에 위치하여 교육 및 문화생활 접근성이 좋습니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 여러 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 김지은 임차인의 보증금 165,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 금액은 감정가를 초과하므로, 낙찰 이후 추가적인 자금 투입 또는 손실이 예상됩니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 토지 거래 시 허가 절차가 필요합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

건물 노후도: 2001년 준공으로 약 25년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건으로 인해 투자에 매우 신중해야 합니다.

임차 보증금 인수 금액이 감정가 136,000,000원을 상회하므로, 일반적인 시세로 낙찰받을 경우 투자 가치가 없거나 큰 손실이 발생할 가능성이 높습니다.

투자 매력도가 현저히 떨어지는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받아 임차 보증금 인수 비용을 상쇄하고 수익을 창출할 가능성을 모색할 수 있습니다. 그러나 이는 매우 높은 리스크를 동반하며, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 가능성이나 임차인과의 협상 여지에 따라 가치 변동 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 매매가는 약 7,000만원 ~ 15,500만원 수준으로 파악됩니다.

감정가 136,000,000원 대비 임차보증금(165,000,000원)이 더 높은 상황입니다.

따라서, 투자자는 본인의 총 투자 가능 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 물건의 잠재적 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

실질적인 예상 입찰가는 0원에서 시작하여, 인수해야 할 임차보증금 165,000,000원과 합산했을 때, 물건의 실제 시장 가치(감정가 136,000,000원 또는 그 이하)를 고려하여 결정되어야 합니다.

현재로서는 높은 임차보증금 부담으로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 입찰 참여 시에는 임차인과의 협상 여부 및 명도 비용까지 면밀히 고려해야 합니다.

주변 지역에 대한 지도 및 검색 엔진을 통한 조사 결과, 직접적으로 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.