나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4058 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 17-2 더-편한 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감 창호: 샷시 창호임. (건축물대장 사용승인일:2019.1.24)

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-113호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중- 교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26 .~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원 2025타경4058 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 오정구 내동 17-2이며, '더-편한' 건물 4층 401호에 해당합니다.

주요 용도는 도시형생활주택이며, 건물 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2019년 1월 24일입니다.

토지 면적은 34.08㎡(약 10.31평)이며, 토지 지분 역시 34.08㎡입니다.

건물 면적은 46.87㎡(약 14.18평)이며, 건물 지분도 46.87㎡입니다.

토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본건의 감정가는 229,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입은 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

본건 토지는 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 9월 26일 인천지방법원 부천지원 강제경매개시결정(2025타경4058) 등기입니다.

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 강제경매 등의 권리 내역이 확인됩니다.

본 경매로 인해 채무자의 소유권이전 등기 및 강제경매 등기는 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (본명: 이영우)

* 보증금: 231,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 25일

* 확정일자: 2021년 9월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 순위번호 3번 주택임차권 등기가 있으며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

인수되는 권리:

* 을구 순위번호 3번 주택임차권(이영우)은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리일 수 있습니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못하는 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 현재 채권 총액(231,000,000원)과 임차인의 보증금(231,000,000원)이 동일하게 기재되어 있습니다. 이는 법원의 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높음을 시사하지만, 최종 배당 결과 확인이 필수적입니다.

총 인수 보증금: 0원 (현재까지의 분석상. 실제 배당 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

직접적인 상업 시설 밀집 지역과의 접근성은 높지 않을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 내동중학교가 인근에 있으며, 일상생활에 필요한 근린생활시설들이 분포합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 향후 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다. (본 경매 절차 자체에는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다.)

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 이영우 씨는 대항력이 있어, 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 채권 총액과 임차 보증금이 동일하게 기재되어 있으나, 법원의 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로 매우 신중한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(내동중학교), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 자체 조사 결과, 본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시는 대장지구 등을 중심으로 소각장, 하수처리장 등 환경기초시설의 지하화 논의가 있으며, 이와 관련된 지역은 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다. 본건의 직접적인 위치와는 거리가 있어 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 도시형생활주택으로 건물 자체의 신축성은 장점입니다.

그러나 권리관계에서 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 현재 채권 총액과 임차인의 보증금이 일치하는 상황이므로, 법원의 배당 결과에 따라 인수 금액이 없거나 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역이라는 점 또한 향후 자산 관리 및 처분 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계를 명확히 할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 여부 확인 필수)

* 도시형생활주택: 소형 주거 형태로서 1인 가구 또는 신혼부부 등을 대상으로 한 임대 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다.

주변 매매 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 성진그린타운2동 (2003년식, 69.54㎡): 2026년 7월, 150,000,000원

* 성원하이빌(1동) (2008년식, 50.7㎡): 2026년 7월, 115,000,000원

* 복사골빌라(349-11) (1998년식, 59.89㎡): 2026년 7월, 175,000,000원

건물 면적 46.87㎡(약 14.18평)를 고려할 때, 주변 다세대주택의 최근 매매 시세는 115,000,000원에서 175,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 229,000,000원으로, 주변 시세 및 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 임차인 보증금 인수 여부입니다.

채권 총액 231,000,000원과 임차인 보증금 231,000,000원이 일치하는 바, 임차인이 배당 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼은 낙찰자가 인수해야 하므로 실질적인 취득가 부담이 커집니다.

만약 임차인이 보증금을 전액 배당받는다고 가정하더라도, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 법원으로부터 임차인 보증금의 배당 완료 여부 및 인수 금액 발생 가능성을 반드시 확인한 후 결정 해야 합니다.

임차인이 보증금을 전액 배당받는다고 가정할 경우, 감정가의 70~80% 수준인 1억 6천만원에서 1억 8천만원 범위 를 보수적인 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. (현장 조사 및 법원 배당 내역 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.