나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512826 [1] 인천광역시 서구 검암동 604-4 시크릿가든7차 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근 은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 인천2 호선 "검바위역" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 5층 건물 내 3층 302호로서, 2012년 10월 24일 사용승인되었으며, 외 벽 : 석재 붙임 및 벽돌 쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 남측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (중3-72)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허 가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512826 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 604-4 시크릿가든7차 1동 3층302호

건축년도: 2012년 10월 24일 사용승인

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 159,000,000원

토지면적: 28.46㎡ (약 8.61평)

건물면적: 47.86㎡ (약 14.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 인천2호선 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

토지형상 및 이용상태: 대체로 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 대상 물건 부지 남측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하며, 도로 상태는 보통임.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022-09-22)

인수되는 권리: 없음 (총 인수 보증금 0원)

말소되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 물건명세서상 을구 5번 주택임차권등기(박진선)는 한국주택금융공사의 말소동의확약서 제출 여부에 따라 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

임차인 현황:

* 박 (박진선)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-08

확정일자: 2020-05-04

배당신고일자: 2024-06-20

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 검암동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같이 파악됨.

* 풀하우스 (30.72㎡, 2010년식): 2026년 1월 7일, 9,300만원 거래 (약 1,000만원/평)

* 몽베르타운하우스2차 (72.87㎡, 2009년식): 2026년 1월 5일, 1억 8,300만원 거래 (약 832만원/평)

* 뉴베스트 (62.67㎡, 2010년식): 2026년 1월 9일, 1억 7,900만원 거래 (약 947만원/평)

대상 물건(47.86㎡, 약 14.48평)의 경우, 비슷한 건축 연식(2010-2012년)과 면적(약 14.48평)을 고려할 때, 최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격(약 832만원~1,000만원)을 적용하면 예상 시세는 약 1억 3,700만원 ~ 1억 4,500만원 수준으로 추정됨.

이는 감정가 1억 5,900만원보다 낮은 수준임.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 버스정류장 및 지하철 검바위역이 있어 대중교통 이용이 편리함. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용 가능.

교육시설: "간재울중학교"가 북서측 인근에 위치함.

주변환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통임.

6. 잠재적 리스크

임차권 관련 불확실성: 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 주택임차권등기(을5)가 언급되어 있고, 한국주택금융공사의 말소동의확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있음. 현재 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 보이나, 세부 확인 필요.

HF 인수조건 변경: HF(한국주택금융공사) 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용과 이것이 입찰자에게 미치는 영향에 대한 추가 확인이 필요함.

토지이용계획: 외국인 등의 주택용도 취득 시 토지거래허가구역(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)에 해당하므로, 외국인 낙찰 시 허가 절차가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 보통 수준임. 권리 분석상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임차권의 소멸 여부에 대한 불확실성이 존재함. 최근 거래 사례를 바탕으로 한 시세는 감정가보다 다소 낮게 형성되어 있으므로, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인을 통해 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 검바위역 역세권에 위치하여 대중교통 이용 편리.

* 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 안정적인 주거 환경.

* 인수 부담이 없는 권리 관계 (단, 임차권 관련 최종 확인 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 159,000,000원

최근 시세 분석 결과 (약 1억 3,700만원 ~ 1억 4,500만원)를 고려할 때, 본건 감정가는 현재 시세보다 높은 편임.

권리 관계의 명확한 확인과 주변 시장 상황을 종합적으로 판단하여, 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 이하 또는 시세 범위 상단에 근접한 수준으로, 약 1억 4,500만원 ~ 1억 5,500만원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있음.

구체적인 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인 후 최종 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.