나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512736 [1] 인천광역시 남구 문학동 340-7 미래타운 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '인천문학초등교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건(사용승인일 : 2001.07.23.)내 1층 102호로서 - 외벽 : 드라이비트마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사인 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(문학), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 건물 외벽에 '마동'으로 표시되어 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 기본물건정보

1.1. 1.사건번호: 인천지방법원 2025타경512736 (1)

1.1. 2.소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 340-7 미래타운 1층102호

1.1. 3.용도: 다세대주택

1.1. 4.감정가: 127,000,000원

1.1. 5.토지면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

1.1. 6.토지제시외면적: 0.00㎡

1.1. 7.건물면적: 58.70㎡ (약 17.75평)

1.1. 8.건물제시외면적: 0.00㎡

1.1. 9.매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 10.경매구분: 부동산임의경매

1.1. 11.채권자: 인OOOOOOOO (인천수산업협동조합)

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1.2. 건축물정보

1.2. 1.사용승인일: 2001년 07월 23일

1.2. 2.건축구조: 철근콘크리트구조, 슬라브지붕

1.2. 3.총층수: 4층 건물 내 1층

1.2. 4.건축면적(대지권면적): 23.32㎡ (전유부분 토지 지분)

1.2. 5.건축면적(전유부분): 58.70㎡ (약 17.75평)

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2. 입지조건

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2.1. 위치및주위환경

2.1. 1.본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '인천문학초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 지역임.

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2.2. 교통상황

2.2. 1.본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

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2.3. 인접도로상태

2.3. 1.본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

3.1. 1.2009년 12월 11일 접수된 인천수산업협동조합 근저당권 (채권금액 104,000,000원)

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3.2. 등기부요약

3.2. 1.본건은 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위의 권리는 모두 소멸되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 2.등기부상 주요 권리 내역

* 소유권보존: 이수봉 (2001-07-30)

* 소유권이전: 조온숙 (2001-10-30)

* 소유권이전: 이기선 (2007-09-28)

* 근저당권: 인천수산업협동조합 (2009-12-11, 104,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전: 이종현 (2018-12-26, 협의분할에 의한 상속)

* 임의경매개시결정: 인천수산업협동조합 (2025-09-25, 86,855,976원, 말소)

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3.3. 매각으로소멸되지않는권리

3.3. 1.물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

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3.4. 임차인현황

3.4. 1.인수 보증금 합계: 0원

3.4. 2.특이사항: 임대관계는 미상임.

3.4. 3.주의필요: 임대차 관계가 명확하지 않으므로, 실제 점유자 및 임대차 내용을 확인하고 명도 계획을 수립해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 관련 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 건물정보

4.1. 1.건물명칭: 미래타운 (정확한 명칭은 '미래타운나동' 등으로 인근 거래 사례에 등장하며, 본건은 340-7번지에 위치)

4.1. 2.건축년도: 2001년 (사용승인일 기준)

4.1. 3.건축구조: 철근콘크리트조

4.1. 4.주요용도: 다세대주택 (공동주택)

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4.2. 토지이용계획및제한상태

4.2. 1.지역지구: 제2종일반주거지역

4.2. 2.기타 제한사항: 지구단위계획구역(문학), 가축사육제한구역, 절대보호구역, 현상변경허가대상구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

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5. 생활정보

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5.1. 주변시설

5.1. 1.교육시설: 인천문학초등학교 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.1. 2.교통시설: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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5.2. 혐오시설유무

5.2. 1.주변 지역에 대한 지도 및 정보 검색 결과, 본건 인근에서 뚜렷하게 식별되는 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 상세한 지역 분석 및 추가 조사를 통해 잠재적 혐오시설 유무를 재확인할 필요가 있습니다.

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6. 잠재적리스크

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6.1. 임차인정보부재

6.1. 1.본건은 임대차 관계가 미상으로, 인수 보증금은 없으나 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 인수되는 권리가 없더라도 점유자와의 원만한 협상이 중요합니다.

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6.2. 외벽표시관련사항

6.2. 1.현황조사보고서에 따르면 건물 외벽에 '마동'으로 표시되어 있다고 합니다. 이는 건축물대장상의 명칭이나 호수 표기와 다를 수 있으므로, 실제 현황 확인 시 혼동이나 오해의 소지가 없도록 주의해야 합니다.

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6.3. 기타권리관계

6.3. 1.등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 어렵고 실제 권리 행사 가능성이 낮아 보입니다. 다만, 만의 경우를 대비하여 등기사항전부증명서 및 현황조사보고서를 면밀히 검토해야 합니다.

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7. 종합의견

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7.1. 본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 인천문학초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

7.2. 건축된 지 20년 이상 되었으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하게 지어졌으며, 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용도를 높일 수 있는 장점이 있습니다.

7.3. 교통 접근성은 보통 수준이며, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

7.4. 권리관계상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 주의가 요구됩니다.

7.5. 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

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8. 투자포인트

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8.1. 초등학교인접: 인천문학초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 기대되며, 자녀가 있는 세대에게 매력적일 수 있습니다.

8.2. 안정적인주거지역: 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 안정적이며 꾸준한 수요가 예상됩니다.

8.3. 명도리스크관리: 임차인 정보가 불분명하므로, 철저한 명도 계획 수립과 협상을 통해 리스크를 관리하고 취득 비용을 절감할 수 있습니다.

8.4. 토지/건물일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용도를 높일 수 있으며, 향후 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

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9. 예상입찰가

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9.1. 주변시세분석

9.1. 1.최근 매매 정보 (2026년 5월 기준)

* 동일 단지(또는 인접 단지) 미래타운 나동: 59.58㎡, 2층, 118,000,000원 (2026.05.12 거래)

* 인근 다세대주택 (캐슬베리): 45.194㎡, 2층, 121,000,000원 (2026.05.09 거래, 신축)

* 인근 다세대주택 (한솔파크빌): 59.58㎡, 3층, 81,000,000원 (2026.05.01 거래)

9.1. 2.비교 분석

본건(58.70㎡, 1층)은 2001년 준공된 다세대주택으로, 2026년 5월 12일 거래된 미래타운 나동(59.58㎡, 2층, 2001년 준공)의 118,000,000원 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다. 신축인 캐슬베리의 높은 가격은 연식 차이를 반영한 것으로 보이며, 한솔파크빌의 낮은 가격은 위치나 층수 등 개별 요인에 따른 차이로 볼 수 있습니다.

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9.2. 감정가대비시세비교

9.2. 1.본건 감정가 127,000,000원 대비 주변 시세는 118,000,000원 수준으로, 감정가가 시세보다 약 7.6% 높게 책정된 것으로 보입니다.

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9.3. 예상입찰가제안

9.3. 1.유찰 가능성: 본 건은 최초 입찰로 보이며, 감정가가 시세 대비 높아 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

9.3. 2.합리적 입찰가 범위: 주변 시세 및 명도 비용, 수리비, 취득세 등 부대비용을 고려할 때, 115,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

9.3. 3.최종 입찰가 결정: 투자 목표 수익률, 본인의 자금 사정, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.